房子投资回报率怎么算? 知道投资房产你赚了多少钱吗?

房产增值 房产投资 睡后收入 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 1 次浏览 • 10 分钟前 • 来自相关话题

房产投资的话题肯定是老百姓避不开的话题,投资房产总是希望能转到钱。这里就牵扯到一个房子投资回报率的问题。你能清楚的知道自己赚了多少钱吗?


 住宅投资的升值因素

 

  首先,住宅的价值构成由地产和房产两部分组成,包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值,地点选择对住宅投资的成败至关重要,有言不怕好的地段买到坏房子,就怕在不好的地段买房子,所以,应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置,包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置,意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响,如拥有令人心旷神怡的大面积绿地,靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地,如垃圾场或污染源附近,治安不良等,则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件,是决定地段好坏的最活跃因素,交通状况的改善可改变不佳的地段,房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别,文化层次高的社区,住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户,带旺区域内房产的升值,如使馆区居住的外国人较多,使其周围的外销公寓倍受青睐。

 

  其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则,人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向,宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外,规划布局协调户型,设计舒适有效的楼盘,以及顺应时代潮流,具有超前意识的物业,经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅,迎台了人们生活方式和消费品位的变化,是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量,物业管理,开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品,建造质量至关重要,同地段类似的两项物业,质量的优与劣,其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低,优秀物管公司的信誉和服务水平,将提升物业的档次,物业的增值保值也取决于此,实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

 

  住宅投资回报率:计算与分析

 

  第一部分 投资回报率简介

 

  投资回报率就是在一定时期里,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。

 

  投资回报率=净现金收入÷投入资金%

 

  投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

 

  下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析,本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法,只起示范作用。

 

  在北京二环附近,一栋三居室,八十平方米的,五年新的高层住宅,中等装修,买入价格70万人民币,租金每月2200人民币,每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ,请计算投资回报率:

 

  我们分为以下三种情况:

 

  第一种,买主一次付清,没有按揭的现金投资回报率

 

  第二种,买主一次付清,没有按揭的增值投资回报率

 

  第三种,买主支付30%首期,有按揭情况下的两种投资回报率

 

  我们先来计算第一种:

 

  买主一次性付清70万人民币,没有按揭

 

  租金总收入=2200×12=26400人民币

 

  净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)

 

  所以,投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%

 

  但是,我们要考虑金钱的时间因素的话,即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ,假设目前银行的利息是5%,我们按简单利息计算则70万存入银行,每年利息大约是700000×5%=35000人民币

 

  存入银行的投资回报率=35000÷700000=5%

 

  所以,在这种情况下,仅仅从现金投资回报率上讲,用70万买一个房子出租,还不如把70万存入银行的投资回报率高,每年少收入近10000人民币(35000-25080) 。也就是说,仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。


租金回报率vs房产增值,投资选房到底该怎么决策?

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租金回报率(rental yield)和房产增值(capital gains),是房产投资的两大收益来源。作为投资者,都想拥有租金回报率高、房产增值潜力大的房子,但是,这只是理想状态。现实情况呢,并不是所有的房产都同时满足这两点。

那么,在两者不可兼得的情况下,该如何取舍呢?怎么选择才能获得更多的收益呢?


今天,我们就用一个例子来跟大家聊聊回报率和房产增值的考量。

以下是一位英国本地人在选择投资房时提出的问题:

“我现在手上有5万2千英镑想要投资买房。我本身在伦敦工作,但我在曼彻斯特长大,所以我对那边也挺了解的。现在在伦敦我有一套自住的公寓,我现在拿不准主意是在伦敦再买一套房呢,还是回曼彻斯特买一套。这套房我准备长期持有,想要有一个比较好的回报,我听说在曼彻斯特买房的租金回报率会比较高。但是,伦敦的房子在未来好像增值的空间会更大。我现在该怎么选择呢?”


以下是The House Crowd和Frazer Fearnhead的回答:

“首先,实话说,在伦敦,就算全部拿这5万2前英镑只去付首付,也买不到什么看得过眼的房子(请允许我做一个悲伤的表情…… 真的没法子)。不过,的确伦敦的房子增值潜力会高很多 。但是,房产的增值总是一个投机性的东西,没有人会知道房价到底会不会涨,到底能涨多少。而且目前很多人觉得伦敦的房价已经到了一个比较高的点,现在不确定的因素也很多,房价的走势也很不明朗。反倒是曼彻斯特等北部地区的租金回报一直都很稳定(这对于你所想要的稳定的收入很重要),但这种房产,增值的空间就比较小。

对于地区的选择来说,选择一个你熟悉的地方是正确的,至少你能准确分辨哪些地方是值得投资的,而且如果你有家人朋友在的话,也能帮你打理照顾一下房子。不过毕竟你在伦敦生活和工作,在曼彻斯特投资买房的话也可能会有这样那样的问题,这个时候就需要你去找到一个靠谱的租赁中介和一个靠谱的租客了。

其实,曼彻斯特地区是一个租金收益和房产增值表现都比较好的地区。而且这里有挺多海外投资客的活动,特别是德国和中国的投资者比较活跃。

综合以上几点,我们给你的建议是在曼彻斯特相对比较靠近市中心的地方,贷款买一个公寓,租金的收益和房价的增值都会比较好。


要注意的是,即便是选择到了最好的区域,管理一个buy-to-let的房产的花费还是挺大的,像是中介费、公寓的地租、物业管理费等等杂七杂八的费用都得算上。所以要计算扣除这些开销之后的净回报率。而且,明年开始,关于贷款利率减免政策也会有所调整,那就意味着投资回报率的进一步压缩。

这个时候,有另外一种投资选择,众筹买房投资。这种其实说白了就是以房屋为投资主体的资产投资,跟我们买基金什么的是一个道理。也是房产投资的一种形式,不过免除了贷款和维护的成本。而且投资这种产品,可以分散投资,比如买10个这种投资产品作为一个组合,比投在一套房子上风险就小很多。而且这样十个产品一起,一年的回报率可以达到12%左右。当然,这种投资也是有风险的,所以还是需要自己去做一番研究和甄别。”

这个例子究竟说明了什么呢?


有路想借着这个跟大家聊聊租金回报率和房价升值capital gain的取舍。

首先要大概了解到自己的投资偏好

习惯并喜欢北上广这样的房价涨幅,虽说海外没有哪个成熟发达国家的城市可以实现国内这样疯狂的升值,但是纽约和伦敦长期以来是全世界高级别投资者最爱的保值增值的国际化大都市。在抗风险能力和升值潜力上,的确无法匹及。所以不一定非要选择英国其他的城市,喜欢大城市的稳妥就选择伦敦;

其次要了解自己的投资周期

如果投资时间比较长,可以选择回报率比较高的地区(比如曼彻斯特或者伯明翰),这样来说我们在持有房子的期间所获得的收益也会相对比较稳定比较多。那如果投资周期比较短,就建议大家选择增值潜力大的地区(比如伦敦),因为在短时间内,还是靠房子本身的增值收益来得多来得快。

英国曼彻斯特RIVERGATE HOUSE公寓

总价: ¥167.47万元 /套

年化收益: 6~7% | 出租收益:5.48%

英国伦敦伦敦盖特威克酒店式公寓Trivelles London Gatwick

总价: ¥64.75万元 /套

年化收益: 7~8% | 出租收益:7%


买商铺,投资回报率究竟怎么算?

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常言道:一铺养三代!

商铺不动产投资历来是投资的热门,但是怎么计算投资收益,条件不同,计算公式不同,对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本文罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。


(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

案例分析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76%

点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

点评:上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。


商铺投资回报率多少才合理? 收益率8%是分水岭!

人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”,商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟,商铺确实受到了越来越多的投资者的关注,那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢?

一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算:

公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入,而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

当然,投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说,首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市场。一般说来,新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力的新市场购置经营门面,则升值的潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。


什么是租赁投资回报率?如何计算?

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投资回报率:经济学名词,百度百科中的解释为:通过投资而应返回的价值,即企业或投资人从一项投资活动中得到的经济回报。投资可分为实业投资和金融投资两大类,本文的投资回报率指的是实业投资的回报率,指的是个人投资不动产后所得的收益与成本间的百分比率。是商铺租赁、租售联动的基本常识。


投资回报率如何计算?

【购入再出租的投资回报率】=月租金×12(个月)/售价;

【购入再售出的投资回报率】=(售出价-购入价)/购入价。

案例分析

例1:有一临街商铺,面积约50㎡,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/㎡,这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?套用上述计算公式:这套物业的投资回报率=2万元×12/200万元,这套物业的投资回报率将是:12%

例2:要是例1这个投资者转手将此物业出售而不是出租,并以215万元售出,那么此套物业的投资回报率=(215万-200万)/200万,这套物业的投资回报率将是7.5%。

所以此套物业出租的投资回报率要大于出售的投资回报率。


投资回报率两种计算方法及优缺点分析:

①租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款);

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短;

不足:未考虑前期的其他投入,资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

②租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资;

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系;

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。


房产投资回报率怎么算?房产投资回报率算法!

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房产投资回报率算法

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式:


1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

衡量房产投资回报价值的方法有多种,为方便理解,这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法,一种是租金回报率,另一种是投资回报率方法,这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。


利率和投资回报率的区别

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

利息率=利息量/本金 利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。


投资回报率计算公式是什么?

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1、投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%。

2、从公式可以看出,企业可以通过降低销售成本,提高利润率;提高资产利用效率来提高投资回报率。

3、投资回报率(ROI)的优点是计算简单。

4、投资回报率(ROI)往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。

5、投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值,即企业从一项投资活动中得到的经济回报。

6、它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关,因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。

7、投资可分为实业投资和金融投资两大类,人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。


1、如何计算投资回报率:有这样一个计算投资回报率的计算公式:

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

2、缺点是没有考虑资金时间价值因素,不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响,分子、分母计算口径的可比性较差,无法直接利用净现金流量信息。

只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。


现时住房消费规划

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在消费规划中,住房消费往往是占据我们支出的大部分,因此,住房消费规划显得较为重要。在进行住房消费规划时,要先分析自己的住房需求,如果适合租房子则可以租房;如果适合购房,则要进行购房计划,结合自己的具体情况,比如对房子空间的需求、对环境的需求、自己的收入、自己工作的地理位置等等,考虑自己能承受的总价、首付款、贷款,以及房子的区位、类别、户型、面积、用途等因素,去寻找合适的房子。当然,如果是投资需求,要考虑的问题会有所不同。

通常来讲,在住房消费规划时要注意以下几点:

一是地段。地产界盛传一句名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”地段的好坏决定该楼盘的价值,而交通是否便利,也成为衡量地段的一个重要因素。因此,在大多数地方尤其是自己长期居住工作的地方,买房子时一定要考虑上下班是否方便,是否具备良好的教育、医疗以及休闲购物等条件。


二是买合适的不买大的,选择户型面积要合理,不要盲目求大。

三是关注性价比高的房子。性价比高的房子应该具备六大特性,即实用性,安全性,灵活性,可变性,经济性等。实用性是指房子要实用,布局合理,每个房间要方正。房子要具有防火、防盗、防震和防御自然灾害的能力,国家规定建筑抗震指数最少要在八级。此外,房子还应具有经济性,即面积要紧凑,实用率要高。当然,外观也要美观大方。

现在人们购房越来越注重当地生态环境,构造是否健康环保成了现代人选择区域的一个要素。购房要选择良好的朝向,一般为南向,南偏东或者南偏西都可以。住宅要有良好的自然通风,厨房、卫生间应有直接对外的采光、通风窗,无通风窗的卫生间也应安排进风和排风管道。

此外,在购房过程中借助比较大的房产中介的专业服务,会节省很多精力,是比较好的选择。

从财务方面上来说,需要注意的问题是,房屋月供款占税前月收入的比例一般不应超过百分之25%~30%。房屋月供款加上其他长期贷款的月供总额在税前月收入的比率一般应控制在百分之33~38%之间。


股票投资的两种理论

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股票投资传统上有两种理念:趋势投资和价值投资。

价值投资,通常是指投资者以投资标的的估值作为交易依据的一种投资理念。趋势投资,通常是指投资人以投资标的的上涨下跌周期来作为投资依据的一种投资理念。

趋势投资和价值投资的区别主要在以下方面:

(一)理论基础

趋势投资的理论基础是:

(1)市场是有效的,价格能反映一切;

(2)价格以趋势方式演变;

(3)历史会重演。

比如说“历史会重演”,这就是技术分析中的头肩顶、头肩底等形态的理论基础,。如果历史不会重演,那么技术分析中的头肩顶、头肩底等形态,全部都没有用了。


价值投资的理论基础是:

(1)价值规律在市场中起着根本性的作用,证券价值决定证券价格,价格围绕价值上下波动。

(2)证券市场是无效的,有时投资标的的价格受供求关系等因素的影响,会低于它的价值,被低估。如果没有这些,价值投资也将失去存在的理由。如果巴菲特认为市场是有效的,价格反映了一切,那他就没有办法投资了。

(二)代表言论

(1)价值投资代表言论巴菲特说:“你一生能够获得多大的投资业绩,一是取决于你倾注在投资中的努力和聪明才智;二是取决于股票市场中所表现出的愚蠢程度。市场表现越愚蠢,善于捕捉机会的投资者赢利概率就越大。”

“股市在那儿,仅仅是作为观察是否有人出价去做某件愚蠢的事的一个参考而已。”

“在投资世界,恐惧和贪婪这两种传染性极强的流行病,会一次又一次突然爆发,这种现象永远存在。”

“在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。”

(2)趋势投资代表言论:

索罗斯:“市场是愚蠢的,你也用不着太聪明。”


华尔街俗语,“一个没有观点的操盘手是最好的操盘手”、“不要试图接住下落的刀子”。

(三)买入和卖出条件:

价值投资:在股票价格低于价值,被低估时择机买入;在股票价格高于价值,被高估时择机卖出。

趋势投资:在趋势形成或者持续时择机买入,在趋势结束时择机卖出。

此外,索罗斯的反身性理论也是趋势投资的一种思路,但索罗斯并非是完全意义上的趋势投资者,他的跨市场套利、眼界和操作界限,已超出了趋势投资的理论范畴了。

当然,价值投资和趋势投资还有很多区别,如价值投资注重基本面分析,趋势投资注重技术分析等,这些都是从价值分析和趋势分析的理论基础上衍生而来的。


什么是资产配置?

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资产组合指投资者持有的一组资产。一个资产多元化的投资组合通常会包含股票、债券、货币市场资产、现金以及实物资产(如房产、黄金等)。目前各大金融机构纷纷推出各种理财产品,其实质就是运用资产组合理论,对各种投资对象进行合理配置,从而达到客户的理财目标。

简单地讲,进行资产配置就是在一个资产组合中选择资产的类别并确定其比重的过程。资产的类别有实物资产,如房产、艺术品等;还有金融资产,如股票、债券、基金等。

当投资者面对多种资产,考虑应该拥有多少种资产、每种资产各占多少比重时,资产配置的决策过程就开始了。


很多认为所谓理财就是买买基金,炒炒股票,但理财并非如此简单,而是要科学、全面地配置自己的资产。

积极理财也并不一定能达到好的效果,还必须要有正确、科学的方法。

由于各种资产往往有着截然不同的性质,历史统计也显示出在相同市场的条件下,它们并不总是同时地反应或同方向反应,当某些资产价值下降时,另外一些却在升值。因此,战略性地分散投资到收益模式有区别的资产中去,可以部分或全部弥补在某些资产上的损失,从而减少整个投资组合的波动性,使资产组合的收益趋于稳定。

无论经济和金融环境如何,资产配置将我们的投资分散在几类资产中,总有一些资产表现良好,从而使我们的财富稳定增值。

资产配置、分散投资引入了对风险和收益对等原则的一个重要的改变,分散投资的一个重要的好处就是,它可以在不降低收益的同时降低风险。这也意味着通过分散投资,我们可以改善风险-收益比率。

举一个比较理想化的例子。假设投资航空业的长期平均收益率是8%,投资原油业的长期平均收益率也是8%。假设航空业和原油业的相关性为负1,简单地说,航空业挣钱的年份原油行业亏损,原油行业挣钱的年份航空业亏损,并且挣钱和亏损的金额一样的话,如果我们构造一个50%的资产投资航空业,另外50%资产投资原油业的投资组合,就可以得到一个没有波动的长期回报8%的稳定收益。当然,这是一个比较理想化的例子,现实生活中我们很难找到两个完全负相关的行业。但是我们依然可以找到相关性比较低的投资来通过分散投资降低风险。


如何计算投资回报率:我到底赚了多少钱?

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简单说,投资回报率就是指通过投资而应返回的价值。投资回报率是每一个投资者都应该学会如何去恰当运用的决策工具。当不知道是不是要做一件事情,或者说当不知道做某件事合算不合算时,计算它的投资回报率,将有助于你做出这项决定。

一般情况下,投资回报率越高的项目其风险也往往越大。无论是什么投资项目,蕴含其中的风险因素都包括时间与不确定的流动性。从时间因素来看,一项投资所需的时间越长,它的回报率就越高,而项目中所蕴含的风险也就会越大。对投资者来讲,自然希望使用较高的利率来使这种有可能会面临的风险得到补偿。这就是涉及到了如何计算投资回报率的问题。


预估和计算投资回报,通常有两种计算方式:一种是报酬额,就是以绝对数额表示的金额;一种是回报率,就是用相对值表示的比率报酬数额/本金数额。那么,是应该采用百分比计算,还是用实际金额计算?到底哪一种方式更能反应资金的使用效用?

为什么非要在两者间做出一个选择?这是因为用这两种方式评估出来的结果是不同的,有时甚至截然相反。举个例子来说,假如有两个投资方案:A方案投资1万元,1年后预计可获得1000元的收益,回报率是10%。B方案是投资5万元,1年后预计可获得2000元收益,回报率为4%。假定两者的投资风险一样,那么你会选择A方案,还是B方案?

从绝对额上看,B方案明显优于A方案(2000元的收益是1000元收益的两倍)。而从相对值上看,A方案又显然优于B方案(10%高于4%),这样就产生了“矛盾”。

实际上,两者看似矛盾,却是不矛盾的,要具体情况具体分析。可分为两种情况:一种情况是如果两个方案是独立的,相互之间不排斥,可以优先选择A方案,因为A方案的10%回报要远高于B方案4%的回报率。第二种情况是如果两个方案相互排斥,只能任选其一的话,那么应该选B方案,原因在于计算回报率的时候已经把资金成本考虑了进去。

这不难理解,简单来说,如果你有充裕的投资资金,自然要选择回报率较高的投资,但如果你投资资金不充裕,只能先进行一种投资,那么选择绝对额较高的投资可以更充分地发挥资金本身的增值作用。


需要清楚的是,这一选择方式实际上是有一定不足的,因为在事先已经将投资风险假定成了一样,而且对报酬进行计算时也是以净值而非总值来确定回报率的。

为数众多的人在进行投资的时候都会认为投资过程中获得回报是非常容易看到预期的,觉得实在没有必要费心去想是否需要计算和如何计算投资回报率。计算投资回报率的方法也一直以来都没有得到业界一致的认可,计算的结果往往会很令很多人对有信心的项目望而生畏,所以很多投资者都有意或无意在淡化投资回报率的计算,只追求表面的高收益,很少把风险、实际收益等因素考虑进去。