买的二手房,产权还是70年吗?

房产投资 不哭的鱼 回复了问题 • 4 人关注 • 3 个回复 • 234 次浏览 • 2019-11-20 09:50 • 来自相关话题

现役军人如何买房?

房产投资 詹大官人 回复了问题 • 3 人关注 • 2 个回复 • 261 次浏览 • 2019-11-16 23:24 • 来自相关话题

房子投资回报率怎么算? 知道投资房产你赚了多少钱吗?

房产增值 房产投资 睡后收入 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 1 个评论 • 241 次浏览 • 2019-11-15 12:50 • 来自相关话题

房产投资的话题肯定是老百姓避不开的话题,投资房产总是希望能转到钱。这里就牵扯到一个房子投资回报率的问题。你能清楚的知道自己赚了多少钱吗?


 住宅投资的升值因素

 

  首先,住宅的价值构成由地产和房产两部分组成,包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值,地点选择对住宅投资的成败至关重要,有言不怕好的地段买到坏房子,就怕在不好的地段买房子,所以,应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置,包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置,意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响,如拥有令人心旷神怡的大面积绿地,靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地,如垃圾场或污染源附近,治安不良等,则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件,是决定地段好坏的最活跃因素,交通状况的改善可改变不佳的地段,房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别,文化层次高的社区,住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户,带旺区域内房产的升值,如使馆区居住的外国人较多,使其周围的外销公寓倍受青睐。

 

  其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则,人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向,宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外,规划布局协调户型,设计舒适有效的楼盘,以及顺应时代潮流,具有超前意识的物业,经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅,迎台了人们生活方式和消费品位的变化,是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量,物业管理,开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品,建造质量至关重要,同地段类似的两项物业,质量的优与劣,其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低,优秀物管公司的信誉和服务水平,将提升物业的档次,物业的增值保值也取决于此,实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

 

  住宅投资回报率:计算与分析

 

  第一部分 投资回报率简介

 

  投资回报率就是在一定时期里,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。

 

  投资回报率=净现金收入÷投入资金%

 

  投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

 

  下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析,本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法,只起示范作用。

 

  在北京二环附近,一栋三居室,八十平方米的,五年新的高层住宅,中等装修,买入价格70万人民币,租金每月2200人民币,每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ,请计算投资回报率:

 

  我们分为以下三种情况:

 

  第一种,买主一次付清,没有按揭的现金投资回报率

 

  第二种,买主一次付清,没有按揭的增值投资回报率

 

  第三种,买主支付30%首期,有按揭情况下的两种投资回报率

 

  我们先来计算第一种:

 

  买主一次性付清70万人民币,没有按揭

 

  租金总收入=2200×12=26400人民币

 

  净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)

 

  所以,投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%

 

  但是,我们要考虑金钱的时间因素的话,即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ,假设目前银行的利息是5%,我们按简单利息计算则70万存入银行,每年利息大约是700000×5%=35000人民币

 

  存入银行的投资回报率=35000÷700000=5%

 

  所以,在这种情况下,仅仅从现金投资回报率上讲,用70万买一个房子出租,还不如把70万存入银行的投资回报率高,每年少收入近10000人民币(35000-25080) 。也就是说,仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。


租金回报率vs房产增值,投资选房到底该怎么决策?

资产配置 房产投资 睡后收入 财商思维 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 210 次浏览 • 2019-11-15 12:46 • 来自相关话题

租金回报率(rental yield)和房产增值(capital gains),是房产投资的两大收益来源。作为投资者,都想拥有租金回报率高、房产增值潜力大的房子,但是,这只是理想状态。现实情况呢,并不是所有的房产都同时满足这两点。

那么,在两者不可兼得的情况下,该如何取舍呢?怎么选择才能获得更多的收益呢?


今天,我们就用一个例子来跟大家聊聊回报率和房产增值的考量。

以下是一位英国本地人在选择投资房时提出的问题:

“我现在手上有5万2千英镑想要投资买房。我本身在伦敦工作,但我在曼彻斯特长大,所以我对那边也挺了解的。现在在伦敦我有一套自住的公寓,我现在拿不准主意是在伦敦再买一套房呢,还是回曼彻斯特买一套。这套房我准备长期持有,想要有一个比较好的回报,我听说在曼彻斯特买房的租金回报率会比较高。但是,伦敦的房子在未来好像增值的空间会更大。我现在该怎么选择呢?”


以下是The House Crowd和Frazer Fearnhead的回答:

“首先,实话说,在伦敦,就算全部拿这5万2前英镑只去付首付,也买不到什么看得过眼的房子(请允许我做一个悲伤的表情…… 真的没法子)。不过,的确伦敦的房子增值潜力会高很多 。但是,房产的增值总是一个投机性的东西,没有人会知道房价到底会不会涨,到底能涨多少。而且目前很多人觉得伦敦的房价已经到了一个比较高的点,现在不确定的因素也很多,房价的走势也很不明朗。反倒是曼彻斯特等北部地区的租金回报一直都很稳定(这对于你所想要的稳定的收入很重要),但这种房产,增值的空间就比较小。

对于地区的选择来说,选择一个你熟悉的地方是正确的,至少你能准确分辨哪些地方是值得投资的,而且如果你有家人朋友在的话,也能帮你打理照顾一下房子。不过毕竟你在伦敦生活和工作,在曼彻斯特投资买房的话也可能会有这样那样的问题,这个时候就需要你去找到一个靠谱的租赁中介和一个靠谱的租客了。

其实,曼彻斯特地区是一个租金收益和房产增值表现都比较好的地区。而且这里有挺多海外投资客的活动,特别是德国和中国的投资者比较活跃。

综合以上几点,我们给你的建议是在曼彻斯特相对比较靠近市中心的地方,贷款买一个公寓,租金的收益和房价的增值都会比较好。


要注意的是,即便是选择到了最好的区域,管理一个buy-to-let的房产的花费还是挺大的,像是中介费、公寓的地租、物业管理费等等杂七杂八的费用都得算上。所以要计算扣除这些开销之后的净回报率。而且,明年开始,关于贷款利率减免政策也会有所调整,那就意味着投资回报率的进一步压缩。

这个时候,有另外一种投资选择,众筹买房投资。这种其实说白了就是以房屋为投资主体的资产投资,跟我们买基金什么的是一个道理。也是房产投资的一种形式,不过免除了贷款和维护的成本。而且投资这种产品,可以分散投资,比如买10个这种投资产品作为一个组合,比投在一套房子上风险就小很多。而且这样十个产品一起,一年的回报率可以达到12%左右。当然,这种投资也是有风险的,所以还是需要自己去做一番研究和甄别。”

这个例子究竟说明了什么呢?


有路想借着这个跟大家聊聊租金回报率和房价升值capital gain的取舍。

首先要大概了解到自己的投资偏好

习惯并喜欢北上广这样的房价涨幅,虽说海外没有哪个成熟发达国家的城市可以实现国内这样疯狂的升值,但是纽约和伦敦长期以来是全世界高级别投资者最爱的保值增值的国际化大都市。在抗风险能力和升值潜力上,的确无法匹及。所以不一定非要选择英国其他的城市,喜欢大城市的稳妥就选择伦敦;

其次要了解自己的投资周期

如果投资时间比较长,可以选择回报率比较高的地区(比如曼彻斯特或者伯明翰),这样来说我们在持有房子的期间所获得的收益也会相对比较稳定比较多。那如果投资周期比较短,就建议大家选择增值潜力大的地区(比如伦敦),因为在短时间内,还是靠房子本身的增值收益来得多来得快。

英国曼彻斯特RIVERGATE HOUSE公寓

总价: ¥167.47万元 /套

年化收益: 6~7% | 出租收益:5.48%

英国伦敦伦敦盖特威克酒店式公寓Trivelles London Gatwick

总价: ¥64.75万元 /套

年化收益: 7~8% | 出租收益:7%


买商铺,投资回报率究竟怎么算?

房产投资 睡后收入 财商思维 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 215 次浏览 • 2019-11-15 12:45 • 来自相关话题

常言道:一铺养三代!

商铺不动产投资历来是投资的热门,但是怎么计算投资收益,条件不同,计算公式不同,对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本文罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。


(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

案例分析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76%

点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

点评:上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。


商铺投资回报率多少才合理? 收益率8%是分水岭!

人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”,商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟,商铺确实受到了越来越多的投资者的关注,那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢?

一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算:

公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入,而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

当然,投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说,首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市场。一般说来,新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力的新市场购置经营门面,则升值的潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。


什么是租赁投资回报率?如何计算?

睡后收入 投资理财 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 235 次浏览 • 2019-11-15 12:43 • 来自相关话题

投资回报率:经济学名词,百度百科中的解释为:通过投资而应返回的价值,即企业或投资人从一项投资活动中得到的经济回报。投资可分为实业投资和金融投资两大类,本文的投资回报率指的是实业投资的回报率,指的是个人投资不动产后所得的收益与成本间的百分比率。是商铺租赁、租售联动的基本常识。


投资回报率如何计算?

【购入再出租的投资回报率】=月租金×12(个月)/售价;

【购入再售出的投资回报率】=(售出价-购入价)/购入价。

案例分析

例1:有一临街商铺,面积约50㎡,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/㎡,这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?套用上述计算公式:这套物业的投资回报率=2万元×12/200万元,这套物业的投资回报率将是:12%

例2:要是例1这个投资者转手将此物业出售而不是出租,并以215万元售出,那么此套物业的投资回报率=(215万-200万)/200万,这套物业的投资回报率将是7.5%。

所以此套物业出租的投资回报率要大于出售的投资回报率。


投资回报率两种计算方法及优缺点分析:

①租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款);

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短;

不足:未考虑前期的其他投入,资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

②租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资;

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系;

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。


房产投资回报率怎么算?房产投资回报率算法!

房产投资 投资配置 房产增值 投资理财 财商思维 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 239 次浏览 • 2019-11-15 12:30 • 来自相关话题

房产投资回报率算法

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式:


1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

衡量房产投资回报价值的方法有多种,为方便理解,这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法,一种是租金回报率,另一种是投资回报率方法,这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。


利率和投资回报率的区别

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

利息率=利息量/本金 利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。


现时住房消费规划

投资理财 睡后收入 投资回报 房产投资 房产增值 不动产 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 212 次浏览 • 2019-11-15 12:24 • 来自相关话题

在消费规划中,住房消费往往是占据我们支出的大部分,因此,住房消费规划显得较为重要。在进行住房消费规划时,要先分析自己的住房需求,如果适合租房子则可以租房;如果适合购房,则要进行购房计划,结合自己的具体情况,比如对房子空间的需求、对环境的需求、自己的收入、自己工作的地理位置等等,考虑自己能承受的总价、首付款、贷款,以及房子的区位、类别、户型、面积、用途等因素,去寻找合适的房子。当然,如果是投资需求,要考虑的问题会有所不同。

通常来讲,在住房消费规划时要注意以下几点:

一是地段。地产界盛传一句名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”地段的好坏决定该楼盘的价值,而交通是否便利,也成为衡量地段的一个重要因素。因此,在大多数地方尤其是自己长期居住工作的地方,买房子时一定要考虑上下班是否方便,是否具备良好的教育、医疗以及休闲购物等条件。


二是买合适的不买大的,选择户型面积要合理,不要盲目求大。

三是关注性价比高的房子。性价比高的房子应该具备六大特性,即实用性,安全性,灵活性,可变性,经济性等。实用性是指房子要实用,布局合理,每个房间要方正。房子要具有防火、防盗、防震和防御自然灾害的能力,国家规定建筑抗震指数最少要在八级。此外,房子还应具有经济性,即面积要紧凑,实用率要高。当然,外观也要美观大方。

现在人们购房越来越注重当地生态环境,构造是否健康环保成了现代人选择区域的一个要素。购房要选择良好的朝向,一般为南向,南偏东或者南偏西都可以。住宅要有良好的自然通风,厨房、卫生间应有直接对外的采光、通风窗,无通风窗的卫生间也应安排进风和排风管道。

此外,在购房过程中借助比较大的房产中介的专业服务,会节省很多精力,是比较好的选择。

从财务方面上来说,需要注意的问题是,房屋月供款占税前月收入的比例一般不应超过百分之25%~30%。房屋月供款加上其他长期贷款的月供总额在税前月收入的比率一般应控制在百分之33~38%之间。


购买二手房看房全攻略

房产增值 二手房 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 254 次浏览 • 2019-11-01 23:49 • 来自相关话题

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确 ...查看全部

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前大都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。融360小编整理出在购买二手房时需要掌握的小技巧:



  1、不看白天看晚上
  入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。


  2、不看晴天看雨天
  下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。


  3、不看建材看格局
  购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。


  4、不看墙面看墙角
  查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。


  5、 不看装潢看做工
  好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。


  6、不看窗帘看窗外
  应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。


  7、不开冷水开热水
  如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。


  8、不看电梯看楼梯
  新建商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。


  9、不看地上看天上
  看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。


  10、不问屋主问警卫
  可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

春夏秋冬去看房,最该注意哪些方面?

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 232 次浏览 • 2019-11-01 23:48 • 来自相关话题

看房有四季之分,不仅仅是时间概念,更是在春夏秋冬的变化中,从不同角度看出房子的好坏。


  一、春天:环境景观

  春季万物复苏,能看出小区绿化如何,景观可一览无遗。另外值得注意的是,初春时节,温差变化频繁,可观察墙体情况如何,是否结霜结冰,是否平滑正常。



  二、夏天:排水最重要

  夏天要注意小区的排水系统如何,如车库的出入口是否有排水道和集水坑。小区内是否有防涝系统,物业对下水管道是否定期进行疏通维护。



  三、秋天:通风

  测试通风时,融360建议在一套房子内选择自然风最小的房间,然后打开窗户,拿一张纸,看是否飘动。



  四、冬天:看采光

  北半球的冬天光照较少,冬季看房可关注采光,观察有无障碍物遮挡,以及光照时间是否足够。


什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 225 次浏览 • 2019-11-01 23:43 • 来自相关话题

容积率  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。  容积 ...查看全部

容积率

  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。



  容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

  一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。我国普通住房标准要求住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。


 

    建筑密度


  建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

  建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。



  绿化率


  绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。



  绿地率=绿地面积/土地面积

  绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。


楼间距有多重要?采光通风都靠它

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 235 次浏览 • 2019-11-01 23:40 • 来自相关话题

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准 ...查看全部

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准,主要表现在四个方面:采光、通风、隐私、防噪、安全,而其中采光效用尤为突出。


  采光
  南向的房子采光好,但是如果楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。住在一层的住户应该都有这样的体会——自己房屋的日照时间大大低于高层的住户。尤其是到了冬天,大白天的有时候也要开灯才能工作,这往往就是楼间距过近造成的。



  通风
  一个房子的居住是否健康、舒适,除了应该有足够的日照时间之外,良好的通风性能也是一个重要的指标。而楼间距过近的话,前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡,使后楼业主的通风需要受到影响。



  隐私
  隐私保护是当下比较受到重视的一个问题,而楼间距过近肯定是对隐私保护不利的。试想一下,你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚,这样的房子住得舒服吗?当然你可以把窗帘拉上,但正常采光又会受到影响,是不是很麻烦?



  噪音
  由于楼间距过近,在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内,到了晚上,对面楼的电视声、门铃声、麻将声甚至吵架声你想不听也不行。怎么解决?关上窗户吗?通风问题怎么办?




  安全
  消防是一个大问题。有一些小区(尤其是老旧小区),楼间距本来就很小,再加上道旁停满了业主的机动车,到了发生火灾时消防车根本就开不进来,只好看着火势蔓延,所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。

所购房产至少该拥有的生活配套

生活配套 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 268 次浏览 • 2019-11-01 23:37 • 来自相关话题

房子是用来居住的,因此小区配套显得至关重要。一个小区配套至少有哪些呢?以下生活配套如果没有,您就 ...查看全部

房子是用来居住的,因此小区配套显得至关重要。一个小区配套至少有哪些呢?以下生活配套如果没有,您就该慎重购买了。


  生活服务
  餐饮休闲:根据自己的消费水平和饮食习惯考量周边的饭馆、酒店、酒吧、特色餐厅、大排档等餐饮设施的数量和质量。
杂项:主要包括洗衣店、宠物店、美容(美发)店、菜市场店等。
  



  交通
  交通配套除了考量小区外道路的平整、宽阔度、距离城市环线等主干线的距离以及上下班时间的拥挤度,对于公交站点以及轨道交通的数量、途经路线以及早末车时间、遇到风霜雨雪等恶劣天气是否容易叫到出租车也是要留心的。
  


  教育
  对于有孩子的人来说,这一点很好理解,主要看看周边是否有幼儿园、小学、中学等教育设施。推荐大家在买房前确认一下该小区的所在片区、以及该片区可以直接进入哪所小学、中学进行学习。

实地考察社区配套五方面

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 245 次浏览 • 2019-11-01 23:35 • 来自相关话题

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不 ...查看全部

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不能忽略的对居住满意度产生巨大影响的因素呢?融360小编为你一条条详细说来: 

 
  
  1、居住密度及私密性
  住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。



  2、公共建筑
  居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。


  
  3、小区绿化
  居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。



  
  4、小区布局
  在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。



  
  5、小区内交通
  居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。
  
  目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。
  人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。



  小编提醒:在考虑以上五大方面是时,我们应做加法,多想一点,更仔细一点。而在选择主要参考点时,要做减法,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。

买不买“地铁房”?看了这些再决定

地铁房 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 229 次浏览 • 2019-11-01 23:33 • 来自相关话题

 城市越建越大,交通轨道也越铺越多,上海马上要建15号线,北京的14号线明年也将全线贯通,长沙、郑州、西安的地铁也早已开工,乌鲁木齐等地铁也在建中。无疑给生活在城市的人们带来了便利,节约了交通成本。开发商们看准商机,纷纷打出“地铁房”的噱头。但地铁房就真的像广告中的那样完美无缺吗?融360总结了四大误区,带你看清地铁房的真相。



  一、广告上的“地铁房”不可信

  什么是“地铁房”,业内流传着一套评判标准,一般来说,距离地铁站点步行5分钟可到达的房子称之为“正地铁房”;10分钟内到达称为“准地铁房”;15分钟内到达称之为“近地铁房”。步行的时间越长,人们所耗费的精力和时间成本就越大,能享受地铁带来的好处也将越小。


  细心的购房者早就发现,有些楼盘在缩略了数倍的交通规划图上标出来地铁线路,然后宣称这个离地铁、学校、亿元特别近。事实上,有的购房者在买了"地铁房",等地铁真正修通之后才发现,从小区大门走到地铁站竟然要半个小时,令人啼笑皆非。


  二、地铁房远近要有度

  看到第二条,肯定有人会说,房子离地铁太远了不好,难道离近了也不好么?

  事实上,凡事皆有度。国外一项研究数字显示,从安全性和私密性角度而言,社区与地铁站的距离最少要保持200米,人流量较大的站口与社区之间则应距离300米左右,购房者不妨考虑步行时间15分钟内可到达地铁站点的项目,这样既可享受地铁的便利,又可有相对幽静的居住环境。

  而且,地铁多在地下数十米建造,地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。对于每天上班的年轻人来说,日出而作日落而息,受到地铁噪音的影响相对会小一些。对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人,置业前一定要亲身体验一下,看自己能否适应地铁带来的噪音影响。


  三、 地铁房不一定能增值

  一般来说,已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显。而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显著,所以越是交通不成熟的区域,地铁对周边地区产生的效益越大,房地产价格的升幅可能也越大。


  四、 地铁房不一定方便

  一说起地铁房,普遍认知都是方便快捷,生活的便利性也提高了。实际上,地铁的开通,特别利好郊区的房子,但这绝不意味着有了地铁,在这里买房就可以高枕无忧了。

  因为在远郊,虽然可以乘地铁到市区购物、看电影等,但其付出的时间成本如何计算?而且,一些二三线地铁的地铁建设,达到覆盖全城的目标还有待时日,日常生活还要依靠其他交通工具。


看房三要素:交通、教育、配套最主要!

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 248 次浏览 • 2019-11-01 23:30 • 来自相关话题

 凡事预则立,不预则废,更何况买房这样的大事。对于很多人来说,买房是一项很大的投资,会花费人生中的很大一部分积蓄,也正因此很多人在选房面前踌躇了,怎样才能找到最适合自己的房子,今天融360小编就来为你搜罗、整理一下:




  方面之一:交通

  如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源,同时又公布了一个极具诱惑力的价格,想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。不过目前不容忽视的现状是,无论从东部到达西部,还是从西部到东部,无论是快速路还是其他道路,高峰期堵塞严重,等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。

  置业建议:年轻购房者在选房时尽量方便双方上班,如果不能兼顾,至少在其中一方的上班地点附近买房。另外,选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走,这样即使居住地到上班地的距离远,实际花费的时间也会缩短。


  方面之二:教育

  对此类因素考虑不周的购房者基本是初次置业的年轻人,因为再置业的家庭本身已经具备了建立在经济实力基础之上的选择权,以及更丰富的家庭生活经验。有的年轻人并非没有想到孩子日后的教育问题,但因为自身财力实在有限,已经顾不得考虑七八年之后这么久远的事情,只能在一个狭小的购房圈中做出选择。

  置业建议:看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多,教育资源如何丰富,购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立。当然,也可以考虑市区学区周边的二手房。


  方面之三:配套

  很多小区楼盘像是美轮美奂的艺术品,但急需一瓶酱油时都需驾车半小时才能买到,亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。

  置业建议:对于刚需客来说,买房投资的不仅是不动产,更是未来很长一段时间的生活。开发商打造住宅不只是提供了人们“安身立命”的居所,更应费尽心思营造精益求精的生活配套。近年来,集住宅、商业等为一体的城市综合体建筑越来越多,这些问题相对得到了缓解;另外,随着项目体量的增加,许多项目在建设之初便已经是一个完整的造城运动,因此,考察整个社区的规划非常重要。


购房图纸学问大,买房要会看楼书

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 233 次浏览 • 2019-11-01 23:24 • 来自相关话题

相比大众媒体上的房地产广告,楼书的内容更为详实和丰富,除了楼盘名称、位置等基本信息说明,产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购买者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。拿到楼书,还未去楼盘实地考察前,购房者可以通过“四看”手中的楼书,对楼盘进行初步“筛选”。



  第一、看图画
  购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房者应有大到小进行阅读。首先应研究小区总体的规划平面图,确定小区的环境布局、绿化率、楼间距、采光、小区内外道路交通情况等是否合理。其次看整幢楼的平面图。最后看自己拟选购的单元平面图。


  第二、看方向 
  看楼书时首先要明确“上北下南,左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产商对其唯恐宣传不及。


  第三、看文字
  销售单上标注的价格一定要搞清楚,起价、均价、开盘价、清盘价等各不相同。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签合同之前一定要落实清楚。


  第四、看户型
  目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的重要因素,购房者在选择新居时要注意。


新手买房课堂:教您如何从沙盘中看出门道

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 221 次浏览 • 2019-11-01 23:14 • 来自相关话题

 初次购房的人经常会被售楼处精致、华丽的沙盘模型所吸引,但是所谓“外行看热闹,内行看门道”,单纯地看对购房者来说并没有多少实际意义,如果能够看明白沙盘中提供给我们的信息,将对购房决策有莫大帮助。下面,融360将告诉您如何从沙盘中看出“门道”。


  一看模型比例
  了解了模型的比例,就可以大致算出楼盘及小区配套设施的实际尺寸。购房者可以据此推算出楼间距,而楼间距也是衡量楼盘价值的一个重要的判断标准。一般来说,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。


  二看小区规划
  沙盘所呈现出的效果是现实中小区按照一定比例缩小的,通过沙盘可以看出小区建筑物的密度如何、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等。这些与购房者今后的生活密切相关,不可忽视。


  三看开盘区域及楼栋朝向
  大多楼盘都是分期开发的,购房者可以通过沙盘了解自己想买的房子的朝向和房子周边的情况,比如是否临街、所在楼栋与小区大门口的距离远近等。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  四看小区车辆停放
  通过沙盘可以看出小区内是人车分流还是人车混流,这也是影响业主生活质量的重要因素。一般来说人车分流的小区更加安静有序,安全系数也比较高。

  最后,融360想提醒广大的购房者,开发商一般会在沙盘上注明“模型”或者“效果图”的字样,表明沙盘效果仅供参考,不排除开发商在后期的开发中对一些规划进行更改的可能,所以购房者不能完全将其当真。


分分钟教你如何看楼房沙盘

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 219 次浏览 • 2019-11-01 23:13 • 来自相关话题

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多 ...查看全部

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多看,要抓住要点。




一看:楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。



二看:沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。



三看:绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


四看:小区整体规划

  沙盘是小区的缩影。在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


五看:开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


六看:楼间距

  90%的沙盘是放大楼体间距的!据专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


沙盘查看有技巧,老王媳妇为你支妙招

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 196 次浏览 • 2019-11-01 23:10 • 来自相关话题

 购房者到售楼处查看楼盘时,售楼处都会拿沙盘来为你讲解。售楼处的沙盘都做的甚是精美,但是初次买房的人们却看的雨里雾里,下面融360小编就来给你说一说沙盘的查看技巧希望对你有所帮助。



  一、看沙盘了解策划师风格

  在我国,开发商在沙盘上倾注了大量心血,提前展现楼盘魅力。购房者的类型不同,对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为浪漫生活型、知识生活型以及介于这两者之间的实用生活型来设计沙盘。所以看房前先给自己做一个定位,在看房时对于策划师的风格就有了判断标准。沙盘模型可以直观地看到房屋的朝向、在小区的位置、是否临街等。


  二、看样板间了解设计师水平

  怎样通过样板间看设计师的水平呢?看洗手间,洗手间区域虽小但功能要求复杂,是设计师的水平所在。没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼。


  三、看楼层平面图判断养房费用

  看楼层平面图,除了关心户型、朝向、楼层、采光外,还需要重视几户合用一部电梯等细节问题,因为不到10年电梯就面临大修或更换,如果购房前不算清账,电梯一出毛病邻里纠纷就会出现,这是谁也无法回避的问题。