看房有讲究:从沙盘看出的十大住房要点

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 109 次浏览 • 2019-11-01 23:07 • 来自相关话题

 许多购房者在看房时,只是走马观花,看不出什么名堂。可小编告诉您,仅从一个沙盘上我们就能得到很多关于住房的信息。沙盘相比楼书,具有形象直观、立体感强的特点,它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是,由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现,而从前期规划到中期施工到后期交付,中间有很多不可预测的变更因素;加上沙盘制作费用比较昂贵,因此开发商很少会变更沙盘模型,这使得有些沙盘的可信度大打折扣。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”,就必不可少了!看沙盘的时候要抓住10个要点:



  一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。


  二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。


  三看小区整体规划

  沙盘是小区的缩影,在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


  四看开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  五看楼间距

  有调查数据显示,23%的人认为楼间距窄会影响视野,37%认为会影响采光和通风,33%认为影响私密性,7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


  六看绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


  七看小区内交通

  小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。


  八看公共设施具体位置

  为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。


  九看小区内不明确建筑物

  沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。


  十看周边

  相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!


  学会看楼书,能绕出楼书的文字游戏;学会看沙盘,能跳出沙盘的华丽外观。楼书或沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息,也是开发商不惜重金去包装楼盘的第一环节,只有楼书或沙盘中充分地了解和落实每一细节之后再作出购房抉择,才不至于被开发商轻易地蒙混过关。


沙盘也玩PS,揭秘楼市沙盘制作的9个潜规则

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 106 次浏览 • 2019-11-01 22:57 • 来自相关话题

         购房者想要购买一个待建或在建楼盘,最直观的方式就是观看楼市的沙盘,但是很多人都会发现真正楼房建成时,却和沙盘上的千差万别。沙盘,其实就是小区楼盘模型。每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘,包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。



  每一个楼盘的沙盘一眼看去都是美轮美奂的,但是实际交工后到底能有几分真或许只有开发商知道。楼盘的沙盘制作中有很多的潜规则,今天小编就给大家一一指出,撕去重度ps楼盘的层层伪装,还你一个真实的楼盘信息。



沙盘上,恩,我是那样的!

实际上,呃,我是这样的。。。


一、调低楼高、调大楼间距

  “调低楼高、调大楼间距“是制作沙盘的不成文潜规则,业内从业人士称”刚开始做这行时,他还会按照实际比例操作,可每次上交都会被退回重做,改的主要是这两个问题,现在不用开发商说,我们也会自动调整放宽楼间距了。”将楼高调低,将楼间距调大,会给人一种视野开阔的感觉。



二:放宽小区道路,增加绿化率。

  小区的道路一般会比实际图纸放宽2厘米,因为我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”


三、窗户放宽,缩短走廊长度。

  户型的沙盘,也有潜规则,在做户型沙盘时,一般来说,都会把窗户比例放宽;甚至有些有些户型差的,还会缩短走廊长度,放宽进深;而一些南北通透的套型,实际上窗外是北侧房屋的通道,却不会做出来,甚至还要弄点绿化上去。这样做会显得房屋宽敞明亮,采光效果较好。


四、外立面点缀,色彩差衬托气质。

  有时如果房屋的外立面色彩看起来不是很好看,就会用一些点缀的方式,让丑小鸭变白天鹅,比如土黄色的外立面,会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。而在水系的外立面里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。


五、忽略垃圾房,高压电线等不利因素。

  按照规定来说,沙盘是必须严格按照实际图纸制作的。但是有些会让客户观感变差的设备设施,就算图纸上有也会主动忽视。比如垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等是肯定不会出现在沙盘上的。


六、不确定的规划,尽显完美

  一些楼盘中还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。所以说沙盘上的规划是最为理想的假设状态,而这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。


七、与周边建筑间暧昧的距离

  配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。举例来说,如果是一个田园风格的楼盘,那么就会点出西湖、武林门等市中心区域位置,而这些区域安不能离得太远,但也不能太近。一般来说刚好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。


八、学校,医院的视觉一体化。

  如果楼盘周边有学校,医院等设施,那么就必须安放在楼盘最近的距离,马路全部要缩窄,或者干脆做成一条小道,显得楼盘与学校医院其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要看起来像重点学校。医院会做的的特别大气,看起来像是甲级医院,但是真实情况是楼盘的学区根本还没有确定。


九、最终解释权归开发商所有

  沙盘上其实有句非常重要的话,非常小,一般隐藏在沙盘角落,“本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准。”而这句很小的“沙盘仅供参考”,基本是行规,这样一来,除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大,比如该标的楼栋没有,或改变规划后而沙盘未重做等,否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。


上海公积金购房贷款攻略大全

公积金 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 103 次浏览 • 2019-11-01 22:52 • 来自相关话题

 公积金用于个人购买住房贷款,利率比商业贷款要低。那该如何用住房公积金贷款买房呢?房公积金贷款买房的流程又是什么呢。



一、办理业务预约

  申请办理纯住房公积金购房贷款业务,请务必拨打上海市公积金管理中心咨询电话021-12329或登录上海住房公积金网进行贷款办理时间预约,客服人员会向您提供帮助;当您预约成功后,购房贷款所有共同申请人及共同借款人务必按照预约的时间携带以下资料,前往预约指定的贷款受理单位办理业务,若预约时间内人员未全部到场或贷款申请资料不全,预约自动失效,请重新预约!



二、办理需携带的资料

  申请纯住房公积金贷款,按业务预约提示要求的所有共同申请人及共同借款人必须到场签字;如因身体健康等原因无法到现场办理面签手续的,应出具相关公证证明。

  (一)申请贷款需提供如下材料:

  1、住房公积金借款人的住房公积金帐号;

  2、身份证原件和复印件(正反面3份)注:18周岁以下未成年人提供出生证、无民事行为能力的成年人需提供监护人证明;

  3、户口簿原件和复印件(整本全部1份);

  4、婚姻证明(结婚证、离婚证/离婚协议/法院判决书、民政局单身(未婚)证明等)或其他关系证明原件(民政局、派出所等开具);

  5、借款人和共同借款人私章;

  6、提供房屋及开发商相关贷款材料(如下表):


预售(期房)出售(现房)
《上海市住房预售合同》原件《上海市住房出售合同》原件
房价20%以上首付款发票原件和复印件房价20%以上首付款发票原件和复印件
开发商营业执照、法人身份证、预售许可证复印件(若开发商已报备,无需提供)开发商营业执照、法人身份证、大产证复印件(若开发商已报备无需提供)
预告登记证(坐落于嘉定、静安、长宁、黄浦区房产需原件,其他区均为复印件)《上海市房地产转移登记申请书》(开发商已盖章,原件;完税税单等)
开发商或销售代理商收款账号开发商或销售代理商收款账号


  7、借款人还款银行卡、存折(建设银行或上海农商银行)


  (二)办理贷前提取需提供如下材料:

  若申请人需办理贷前提取的,应携带以下材料办理提取手续:

  1、提取申请人的身份证明;

  2、《上海市住房预(出)售合同》原件和复印件;

  3、房价20%以上首付款发票原件和复印件;

  4、提取申请人住房公积金账户所在单位出具的《上海市住房公积金提取证明》;

  5、在申请提取本人住房公积金账户余额不足,申请提取共同提取人住房公积金时,还需提供相互之间的关系证明(结婚证、户口簿或能够证明相互之间关系的户籍证明)、共同提取人的身份证明和共同提取人出具的同意提取确认书;(注:共同提取人仅限于经适房产权人的配偶、直系血亲或同户成员中的共同借款人。)

  6、《贷前提取公积金确认单》;

  7、职工本人无法亲自办理申请手续的,可委托其配偶或直系血亲代办。代办人除提供上述证明材料外,还应提供本人的身份证明、与提取申请人之间的关系证明(结婚证、户口簿或户籍证明)以及提取申请人的书面委托。

  (注:目前,贷前提取手续可在上海市公积金管理中心各业务网点办理。)


三、收费

住房公积金贷款担保费收费标准

  担保费。由市住房置业担保有限公司按市物价管理部门批准的担保收费标准收取。 [每万元贷款担保费速算表] 金额单位:元


贷款年限担保费贷款年限担保费贷款年限担保费
19.91160.221107.9
214.71265.422113.0
319.71370.723118.1
424.71476.024123.2
529.71581.225128.3
635.31686.026133.5
740.21791.227138.7
845.51896.028143.9
950.419101.329149.2
1054.920105.330154.3

  注:担保费=贷款额×速算额(不同年限);贷款提前结清担保费可部分返还。


  代办费。客户可自愿委托指定代办机构代为办理住房公积金贷款抵押登记及协助办理保障机构盖章等业务,购买经济适用房办理贷款代办收费标准为每件200元;若勿需代办,本费用不收取。


四、还款方式选择

  1、等额本息还款法:是指借款人每月归还的贷款本金和利息总额不变,但每月还款额中贷款本金逐月增加,贷款利息逐月减少的还款方式。

  2、等额本金还款法:是指借款人每月归还的本金固定不变,贷款利息逐月递减的还款方式。


五、冲还贷方式选择

  借款人及共同参还人联系放款银行并签署冲还贷协议后,可用住房公积金账户余额归还住房贷款本息,可选择以下方法之一:

  1、一次性还款法——即用提取的住房住房公积金余额一次性归还贷款余额后,借款人按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限重新计算的月还款额继续按月还款的办法。每年只有4月或9月选择其中的一次提取还贷,之后每年就固定该月份扣冲本金。

  2、逐月还款法——即每月直接从委托人住房公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的住房公积金金额不足时,委托人应及时补足还款金额。一般情况下当月申请,次月生效。


六、提前还款

  借款人自住房公积金经适房贷款放款之日起满一年可提前归还部分公积金个贷本息,归还贷款的金额应超过当期6个月的贷款本金和利息还款额;借款人申请提前结清归还全部经适房贷款的,不受时间限制,提前还款不必支付违约金,提前还款手续可到经适房贷款的放款银行申请预约办理。


北京公积金购房贷款初审复审面签全攻略

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 105 次浏览 • 2019-11-01 22:50 • 来自相关话题

 北京公积金自2015年1月1日起,上调公积金贷款额度,最高可至120万元。并且公积金利率较低,融360手把手教你如何办理公积金贷款。



  (一)准备材料

  1、身份证或有效身份证明

  2、户口本首页、本人页及变更页

  3、暂住证或有效居住证明

  4、有效婚姻关系证明

  5、离退休证明

  6、收入证明

  7、购房首付款发票(收据)

  8、购房合同(网签信息表)

  9、契税、公共维修基金凭证(收据)

  10、逾期还款回购协议书

  11、学历(职称)证明、自有产权住房证明、租赁公有住房证明

  融360温馨提示,以上材料需原件及复印件。



  (二)贷款额度

  通常情况下,目前,购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,住房公积金贷款单笔最高额度为120万元;具体贷款额度的确定方法:

  1、计算本人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例;

  2、计算最高可贷款额度:家庭月收入扣除至少1092元的生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

  3、具体的贷款额度金额要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。

  融360温馨提示,贷款额度不再依据个人信用等级上浮。贷款期限:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。



  (三)首付比例

  1、房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。

  2、房屋套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于30%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。

  自2011年2月18日(含)起,借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款(含个人住房组合贷款),首付款比例不得低于60%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的40%。



  (四)贷款利率

  单位:年利率%

现行利率

调整后利率

贷款期限

利率(%)

贷款期限

利率(%)

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.75

4.25

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.50

4.00

  


(五)还款方式

  2005年1月1日以后,住房公积金新采用自由还款方式。此前,曾推出过等额本金还款方式和等额本息还额方式。

  自由还款是指借款人申请住房公积金贷款时,公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下,根据自身的经济状况,自由安排每月还款额的还款方式。

  等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

  等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。



  (六)办理流程

  1、办理机构:凡所购房屋地址为城八区以内的,可以到北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请贷款。如果所购房屋是坐落在远郊区县,那么办理住房公积金贷款则需要到所在区县管理部办理。

  2、办理时间:周一至周五9:00至下午5:00(法定节假日除外)

  3、办理时限:依房屋性质不同而有所区别

  4、办理程序:

  (以在贷款中心办理为例)

  目前,申请人通常需要到贷款业务部门办理两次手续。


  第一次到贷款中心:

  1、根据所购房屋性质,准备齐全的材料,特别是各种资料需要多少份的复印件一定按照相应的要求提供。

  2、到方庄芳城园三区18号楼二层的贷款中心后,可先向咨询台工作人员预审资料是否齐全,然后拿号等待办理。

  3、提交相应的资料后,对于需要评估的,会由负责抵押物评估的部门进行抵押物评估,同时交纳部分抵押物评估费用。

  4、工作人员(或代理机构人员)会将下一次面签时所需材料清单交给借款申请人,告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料,等待工作人员电话通知面签时间。


  第二次到贷款中心:

  主要就是办理面签手续。面签手续必须借款申请人本人及相关人员到场。

  1、根据电话通知要求,办理相关手续,如:办理抵押物评估的到抵押物评估机构处领取抵押物评估报告、交纳评估、担保费用、领取发票等。

  2、回到咨询台,领取号码,等待办理面签。

  3、按《住房公积金贷款面签材料清单》向工作人员提交有关资料,由工作人员进行审核录入。

  4、当着工作人员的面在相关的合同文书上签字确认。

  5、完成签字后,工作人员会出具告知单,告知什么时间去哪家银行领取放款后的资料。申请人按照规定的时间到具体银行领取资料即可。(如您已委托代理机构,请以代理机构答复为准)


  注:以上是贷款办理的一般程序,根据您所购房屋性质、选择担保方式的不同具体的程序也会有不同之处,请以公积金中心贷款工作人员的答复或代理机构人员的答复为准。


广州公积金贷款买房全攻略

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 136 次浏览 • 2019-11-01 22:33 • 来自相关话题

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。(一)贷 ...查看全部

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。




(一)贷款买房办理流程

  办理时限:

  贷款申请资料齐全,审核时限不超过15个工作日(不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间)。



  需要提交的资料:

  1、个人住房公积金借款申请表;(原件)

  2、居民身份证以及户口簿等有效证件;(带原件并留2份复印件)

  3、婚姻情况证明;(带原件并留2份复印件)

  4、购房合同、首期购房发票或收据、定金收据;(带原件并留2份复印件)

  5、收入证明、供楼账户(借款人提供的供楼账号必须是用18位身份证开立的本地银行账号);(带原件并留2份复印件)

  6、《个人名下房产情况证明》及个人信用报告;(原件)

  7、承办银行要求的其它证件、资料。(带原件并留2份复印件)



(二)提前还贷

  借款人可提前归还个人住房公积金贷款。提前还款可采取提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本金的方式。


  提前还贷条件:

  该笔贷款已成功放款且还款时间满一年以上;申请人当前状态下没有逾期;申请人上次提前还款尚未审核完成,不能进行新的申请;申请人提前还款由于还款账户余额不足而造成扣款不成功的,需再次申请。


  办理流程:

  1、一次性归还本息:借款人填写申请表并提供要件材料→承办银行审批→中心审批→偿还贷款本息→提前还款申请表送至公积金中心留档。

  2、提前部分还贷:借款人填写申请表并提供要件材料→确定提前还贷金额和提前还贷日期→承办银行审批→中心审批→偿还部分贷款本金→提前还款申请表送至公积金中心留档。


  办理时限:

  符合条件、资料齐全不超过5个工作日。

  需要提交的资料:

  1、借款人填写《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章;(原件)

  2、借款人有效身份证件;(原件)


(三)个人住房公积金贷款可贷额度

  个人住房公积金贷款可贷额度的计算,要根据住房公积金账户余额、最高贷款额度和贷款比例三个条件来确定,根据三个条件分别算出的最小值就是借款人可贷额度。

  1、按照住房公积金账户余额计算的可贷额度

  计算公式为:

  公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至法定退休月×4

  2、按照最高贷款额度计算的可贷额度

  一人申请住房公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请个人住房公积金贷款的,最高贷款额度为80万元。

  3、按照贷款比例计算的可贷额度

  对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%;

  对购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。


(四)广州市个人住房公积金贷款的最长期限

  1、一手楼贷款期限最长不超过30年。

  2、二手楼贷款期限最长不超过20年。

  3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。


(五)公积金贷款的还款方式

  目前个人住房公积金贷款的还款方式有:

  (1)等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。

  (2)等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。

  借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。


(六)承办商业银行

  目前可以办理我市个人住房公积金贷款业务的银行有:建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、民生银行、华夏银行、广州银行、广州农村商业银行、中信银行、光大银行、平安银行、上海浦东发展银行、招商银行、兴业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行(排名不分先后)。

  申请人可到上述银行在广州市的分(支)行(业务网点)办理和咨询个人住房公积金贷款业务。


买房定金应该交多少?还能退吗?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 22:29 • 来自相关话题

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?一、交纳多少定金?  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不 ...查看全部

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?



一、交纳多少定金?

  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不能超过主合同中总额的百分之二十。显然是限制给付数额过大的定金 。




二、定金、订金要分清

  买卖双方签订的认购书(或意向书)并不是房屋买卖契约。如果认购书中有定金条款,则购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。


  但如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的效应。


办二手房过户手续需要准备哪些材料?

买房攻略 二手房 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 109 次浏览 • 2019-11-01 22:27 • 来自相关话题

 所谓二手房过户,是指将某人名下的房产转移到他人的名下。在我们的生活中,有时会遇到需要办理二手房过户的情况,比如二手房买卖、房产赠与及继承等。那么,在办理过户手续时需要准备哪些材料呢?下面,融360就来帮助大家做个总结。 ...查看全部

 所谓二手房过户,是指将某人名下的房产转移到他人的名下。在我们的生活中,有时会遇到需要办理二手房过户的情况,比如二手房买卖、房产赠与及继承等。那么,在办理过户手续时需要准备哪些材料呢?下面,融360就来帮助大家做个总结。



一、买卖过户

  所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、卖方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《存量房买卖合同》、其他必要材料(拆迁户购房的,买方需提供《拆迁协议》)。



二、赠与过户

  所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、赠与方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《赠与合同公证书》或者《赠与公证书》和《接受赠与公证书》、其他必要材料。



三、继承过户

  所需材料:死者的死亡证明(派出所或医院出具)、死者的亲属关系证明(户籍所在地村委会或居委会出具)、各申请人的身份证、房屋产权证。


如果买的是期房,房子尚未交付使用,这事想要过户怎么办?


  根据《物权法》、《房屋登记办法》相关规定,未经登记的房屋无法办理房屋所有权转移登记,这种情况下没有办法办理过户手续,需等到交房且房产证下来以后才能办。


买房子需要什么证件手续,你都准备齐了吗?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 97 次浏览 • 2019-11-01 22:24 • 来自相关话题

 贷款买房需要准备的证件:  办理按揭贷款需要提供的资料:  1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3 ...查看全部

 贷款买房需要准备的证件:




  办理按揭贷款需要提供的资料:



  1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。



  2、购房协议书正本。


  3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。


  4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。


  5、开发商的收款帐号1份。办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款;然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。


  接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。


验房熟知八大绝招,不看必后悔

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 96 次浏览 • 2019-11-01 22:20 • 来自相关话题

 买房,对普通市民绝对算的上是大宗消费了,从看楼盘,下订单,到交房……很多购房者是等了又等,盼了又盼,才好不容易拿到新房钥匙,但是新的考验随之来临——收房验房你准备好了吗?今天融360小编就来为你支支招: ...查看全部

 买房,对普通市民绝对算的上是大宗消费了,从看楼盘,下订单,到交房……很多购房者是等了又等,盼了又盼,才好不容易拿到新房钥匙,但是新的考验随之来临——收房验房你准备好了吗?今天融360小编就来为你支支招:



一、绝招大公开

  技巧一:验墙壁是否渗水

  看墙壁是房屋验收的首要问题,其中主要关注的是两方面:渗水、裂纹。检验是否渗水,最好选在房子交付前,下过大雨的第二天前往视察一下,这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的;关于新房裂纹有一位网友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问开发商,才知道原来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎处理以致留后患。



  技巧二:验水电是否通了

  当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是关键的了,但如果你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。


  技巧三:验厨卫防水是否漏水

  目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,以后的维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。

  验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2厘米)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。


  技巧四:验管道排水是否困难

  这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢?因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。
 


  技巧五:测室内地平是否有误差

  验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的,那么就只能从这些细节来看质量了。

  测量的方法:去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志,把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置;然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内,看水管在该处的高度,再做一个标志,用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。
 


  技巧六:验层高是否在2.65米左右

  验层高方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量,你应该测量户内的多处地方。一般来说,在2.65米左右是接受的范围,如果房屋低于2.6米,那么房屋就得重新考虑了,因为这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说,是非常有效的一种节约成本的方法的。


  技巧七:验窗和阳台门是否密封

  这里犹其指验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。


  技巧八:请专家一同验收新房
  
  事实上,除了上述的项目外,其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这样更能确保您远离“问题房”,开心入住完美居所。

二、毛坯房验收注意事项:


  1、核对购房合同的附件以及配套设施;

  2、净面积测量、开间进深以及购房尺寸测量;

  3、楼地面空鼓、裂缝、起沙检验;
            

  4、墙面空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检验;

  5、顶棚检验;

  6、门、窗安装质量及配件检验;

  7、进行侧漏试验;

  8、电路绝缘、接地检测;

  9、给水、排水安装质量检验;

  10、其它细部结构的检测。



三、二手房验房要点

  1、倾斜 
       专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但业主用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾科程度。

       2、裂缝 
       仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝。如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质最问题。接着看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面,且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,业主一定不能存有侥幸心理。

      3、渗漏 
       要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况,仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

       4、空鼓
       对于二手房,检查墙面、地面,天花板是否平整,不能有很明显的起伏和空鼓,同时也要检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。

四、“三书一证一书”

    “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》

  “一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

  “一表”是指《竣工验收备案表》。

  《建筑工程质量认定书》是 房屋通过有关部门质量验收的凭证;

  《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部 门综合验收凭证;

  《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。


  这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。



买个新房需要多少税费?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 98 次浏览 • 2019-11-01 22:10 • 来自相关话题

买新房除了计算首付和每月还款金额外,还要计算要缴纳多少税费,和二手房有很大不同,这些费用也占据了较大的比重。下面,融360小编就总结整理出来,看看新房的税费有多少。



一、各类税费知多少

  1、契税:房款总金额的1.5%或者3%

  契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房,普通住宅享受1.5%的优惠税率,非普通住宅则按3%税率征收契税。

  也就是说140平米以下普通住宅1.5%,超过140平米3% ,非普通住宅3%。通常契税跟着首付款一起缴,开发商代收。交纳相关费用,开发商会出具正式的购房发票。


  2、合同印花税:0.05%

  在订立合同时就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,以便于开发商统一办理合同登记和房产证。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中,合同印花税是暂免的,所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的,在计算时可以省略。


  3、银行按揭费用

  办理新房贷款时,首付款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。

  一手房首付计算方式:首付款=总房款-客户贷款额,贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)

  如果办理按揭贷款,签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用,商业贷款的收费项目,各银行间有细微的差别。

  a、抵押登记费:80元/户

  b、权证印花税:5元/户

  c、保险费:财险保险费=总房款×年费率×年限系数

  保险费一次交完。(保险费率大致为:1~5年为0.07%,6~10年为0.06%,11~15年为0.055%,16~20年为0.05%,20年以上为0.045%)


  4、房屋维修基金

  大修基金:购房款的2%-3%

  大修基金是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后,购房者可以自行交存。一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商就会代收房屋维修资金。


  5、产权登记费

  80元/套

  权属登记费就是办理房产证的费用。产权登记费是对住房收取的,从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等,统一规范为按套收取。住宅类房屋按照80元/户来缴纳,非住宅类房屋按照550元/户缴纳,共有人证书费按照10元/人缴纳,即每增加一个产权人则多增收10元,这个10元只是工本费,因为如果每户只有一本的话是免工本费的。


  6、交易手续费用

  1.住宅 建筑面积 X3元/㎡

  2.非住宅 建筑面积 X11元/㎡

  7、物业管理费

  从收房日开算

  以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后,购房人无正当理由不进行收楼的,物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房,均应交纳物业管理费。



二、何时缴纳?

  1、签订合同

  签订了合同意味着购房之旅正式开启。一般在选定了心仪的房子并交纳了首付款以后,就可以签订购房合同了。

  首先,您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本,并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人,如不是,要看其是否持有“授权委托书”,同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。

  其次,请认真阅读合同文本,确认双方所签订的内容,如果您所关心的内容在合同里没有体现的话,那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。签订购房合同时别忘了查验“两书”。在签订合同的同时,开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证。

  最后,别忘了在交纳首付款的同时,还需交纳印花税,印花税按照总房价的0.5‰交纳。



2、办理贷款

  签订完购房合同,下一步就要办理贷款了。在选择好贷款方式后,购房者就可以到相关部门办理贷款手续,在办理贷款手续的同时,还需要交纳以下费用:

  (一)律师费:为申请贷款额的3‰。不足100元的,按100元收取;办理住房公积金贷款的,不收取律师费;但如果是组合贷款,商业贷款部分则按3‰收取。

  (二)公证费:如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为200元至400元,或按公证处收费标准收取。

  (三)保险费:分为两种形式,目前一般多采用下面的第(1)种形式。

  (1)抵押加连带责任保证担保的:保险费=房款×年保险费率×换算现值系数 ;

  (2)抵押加购房综合险担保的,由房屋险和人身险两部分构成:

  ①房屋险=贷款金额×年保险费率×换算现值系数

  ②人身险=贷款金额×(主险保险费率×失业保险)

  需要说明的是,律师费和公证费不是必须发生的费用,但由于办理上述手续时,程序比较复杂,所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的,就不需要交纳这两项费用。



  3、收房

  接到开发商的入住通知单,就标志着业主收房的开始。入住通知单,一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。

  收房时,物业会与您签订《物业管理公约》。里面会明确您在未来的居住中将享有什么样的权利与义务。对于物业提供的服务标准,您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的,一定要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白。

  同时,还必须交纳采暖费和物业管理费。当然,您在办理入住的同时,还要交纳一些费用,通常开发商会将缴费通知单和入住通知单一并寄给您,其中会详细列明应交纳的各项费用。

  等到一切手续都办妥后,开发商会通知您缴纳房屋的公共维修基金。您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修,如果不缴纳这笔费用,您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这笔占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代收的,开发商根本无权动用。



  4、办理房产证

  在办理房产证之前,需要缴纳以下费用:

  (一)契税。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为:个人购买非普通住房的,按4%的税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的,面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收;大于140平方米的,按3%征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房的,按1%税率征收。名下已有住房,再次购买按照3%征收。

  (二)共用部位共用设施设备维修基金。此维修基金按照总房价的2%交纳,等成立业主委员会后,由业主委员会管理。

  (三)房屋产权登记费:普通住宅一般按照每套房屋80元的价格交纳;经济适用房、首次上市的房改房按照每套房屋40元的价格交纳。

  (四)房屋所有权证:所有权证每件4元。

  (五)房地产证贴花每件5元。


二手房过户税费支出大盘点

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 90 次浏览 • 2019-11-01 22:04 • 来自相关话题

 无论是房屋赠与、买卖还是继承,都会涉及房屋产权过户这一重要手续。房产过户手续复杂,在办理过程中还需要缴纳各种税费,对于第一次办理过户的人来说存在一定难度。为了帮助大家顺利办理房产过户,融360就来告诉大家在此过程中你需要缴纳哪些税费。 ...查看全部

 无论是房屋赠与、买卖还是继承,都会涉及房屋产权过户这一重要手续。房产过户手续复杂,在办理过程中还需要缴纳各种税费,对于第一次办理过户的人来说存在一定难度。为了帮助大家顺利办理房产过户,融360就来告诉大家在此过程中你需要缴纳哪些税费。




一、所需缴纳税费

  1.交易手续服务费

  (买卖双方各承担一半)

  收费标准:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。

  2.登记费

  (买方承担)

  收费标准:普通二手房住宅类为80元/套。

  3.土地收益金

  (卖家承担)

  收费标准:按房屋正常成交价的2%计征,只针对房改房、经济适用房、安居工程房。

  4.核档费

  收费标准:50元/宗。

  5.契税

  (买方承担)

  收费标准:税率为3%,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅契税税率减半,按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。

  6.印花税

  (交易双方各承担一半)

  收费标准:税率1‰,按正常交易成交价格计征。

7.营业税及附加

  (卖家承担)

  收费标准:税率5.55%。所购房屋不足5年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税,超过5年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税,超过5年的普通住宅免征营业税。

8.个人所得税

  (卖家承担)

  收费标准:所购房屋5年以上的免征,不满5年上市交易时收取,有两种方式:

  ①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

  ②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。

 



二、过户流程

 第一天:
  领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。
  交易:买卖双方验人签字。
  查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。
  鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。
  核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。
  地税:缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税,印花税买卖双方各万分之五。

  第二天或第三天:提交材料。    
  七天后:交纳契税,领取契证交手续费,交纳交易手续费封卷,领取证回执 。

  此后十个有效工作日后领证:买方拿身份证原件取房证。


三、注意事项

  买二手房,要注意房产过户问题。融360小编总结了以下几条注意事项,希望能帮助有需要的人。

  1、当事人提供的材料是否合法、有效;

  2、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

  3、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

  4、受让人按规定是否可以受让该房地产;

  5、买卖的房地产是否已设定抵押权;

  6、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权;

  7、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权;

  8、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。


房屋过户有分类,税费支出大不同

买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 91 次浏览 • 2019-11-01 21:54 • 来自相关话题

 房产过户的情况有很多种,那么不同的房产过户需要缴纳的税费肯定也是不同的,其中有的可以免征税费,有的则不行,融360小编帮你理清楚。一、各类费用  1、通过继承取得房产办理过户的 ...查看全部

 房产过户的情况有很多种,那么不同的房产过户需要缴纳的税费肯定也是不同的,其中有的可以免征税费,有的则不行,融360小编帮你理清楚。



一、各类费用

  1、通过继承取得房产办理过户的费用

  继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。



  2、获得赠与取得房产办理过户的费用

  办理赠与过户,需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的,因为赠与是被认为是无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时赠与过户也需要缴纳公证费,再加上契税要远远高于买卖过户的税费。



  3、通过买卖取得房屋办理过户的费用

  房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,只需要缴纳契税和产权转移登记费,如果房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。



二、哪种最省钱?

  但是房产过户需要付出一定的费用,不同的过户方式费用也有所不同。哪种最省钱?下面融360就来告诉你。


  1、赠与过户需要支付个税+契税+公证费
  直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,要交房产交易盈利部分的20%或者房款的1%的个税(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

  契税3%,公证费1%。

  以赠与方式过户,是没有营业税的,但因为赠与是被认为无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时还需要契税和赠与公证费,这些费用要远远高于买卖过户的税费。


  2、买卖过户需要支付营业税+个税+契税
  契税:首套普通住房享受契税优惠,其余性质的房屋契税全部为3%。

  个税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

  营业税:
  不满五年:普通住房和非普通住房都是全额的5.6%
  满五年:普通住宅免征,非普通住宅为合同价差额的5.6%。


  3、继承过户需要支付继承权公证费
  继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200 元。

  从以上三种方式看,继承过户收费最低,但是需要房主去世之后才能办理。单纯比较赠与过户和买卖过户,如果房产为满屋唯一的普通住宅,那么买卖过户更省钱。


三、这几类过户需公证

  有些房产证的办理是去公证处进行公证的,融360小编为您介绍以下几种,希望能给您提供帮助。


  1、继承房产

  应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。


  2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证

  遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。


  3、接受赠与房产的受赠人

  应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证、契证,到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。


  4、房产所有权涉外和涉港澳台

  有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为,必须办理公证证明,然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。


四、所需材料

  1、买卖过户

  所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、卖方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《存量房买卖合同》、其他必要材料(拆迁户购房的,买方需提供《拆迁协议》)。


  2、赠与过户

  所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、赠与方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《赠与合同公证书》或者《赠与公证书》和《接受赠与公证书》、其他必要材料。


  3、继承过户

  所需材料:死者的死亡证明(派出所或医院出具)、死者的亲属关系证明(户籍所在地村委会或居委会出具)、各申请人的身份证、房屋产权证。


购房合同中补充条款的六大注意事项

买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 101 次浏览 • 2019-11-01 21:49 • 来自相关话题

 在签订购房合同要注意,购房合同有一个补充协议,房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。 ...查看全部

 在签订购房合同要注意,购房合同有一个补充协议,房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。


所以,在补充条款签订的时候应该明确以下几点。

  第一,明确协议内容

  要把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这有利于维护购房者合法权益。



  第二,明确房屋所有权证办理的时间

  购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常都是在补充条款里约定。



  第三,明确办理按揭中双方的责任

  买房通常需要按揭,银行按揭没有办下来的原因比较复杂,其中可能有购房者、房地产开发商、银行等方面的原因。要明确的是,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。



  第四,明确公摊建筑面积

  面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,有些开发商经常在公摊上做文章。所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。



  第五,明确装修标准

  如若是精装修房屋,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。



  第六,明确退房的责任

  一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。


看完这些,给你一个不被坑的购房合同

买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 109 次浏览 • 2019-11-01 21:46 • 来自相关话题

 签订购房合同是买房过程中至关重要的一环,怎样签订购房合同才不至于掉进购房陷阱中呢?融360小编总结以下几点,让你明明白白签合同。一、关于房屋质量的条款,精装房要明确装修标准   ...查看全部

 签订购房合同是买房过程中至关重要的一环,怎样签订购房合同才不至于掉进购房陷阱中呢?融360小编总结以下几点,让你明明白白签合同。



一、关于房屋质量的条款,精装房要明确装修标准

  购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。



二、关于价格、收费、付款额同的条款

  价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。



三、关于房屋面积方面的条款 公摊面积要规划清楚

  商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。



四、把楼盘规划和广告内容写进购房协议里面

  补充协议一般附在购房合同之后,是对房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上所约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况,由开发商拟定提出。



五、关于房产证的办理期限

  有些开发商会以各种理由拖延办证时间,购房者在购房合同里面要明确规定房产证办理时间,并约定好双方违约责任。按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日。



六、双方违约责任要约定清楚

 出卖方和买方要明确自己的权利和义务,买方在规定时间内按时交付房款给开发商,开发商如果违约要对买方给予一点赔偿。要明确按揭办不下来双方的责任。



七、明确退房责任

  购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。



八、物业管理条约的约定

  这一项是很容易忽略的细节,在签订购房合同的时候要约定好物业费、物业管理等问题。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。


新房收房时需要交哪些费用?

房产增值 买房验房 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 105 次浏览 • 2019-11-01 21:39 • 来自相关话题

 你以为买房只需付购房款就够了吗?如果你这么想还真是too young too simple!实际上,在新房收房时,购房者还需要准备数万元的“收房费”,想知道要交哪些吗?那么久忍痛看下去吧!  首先要结算面积,退、补 ...查看全部

 你以为买房只需付购房款就够了吗?如果你这么想还真是too young too simple!实际上,在新房收房时,购房者还需要准备数万元的“收房费”,想知道要交哪些吗?那么久忍痛看下去吧!


  首先要结算面积,退、补房屋尾款。

  收房时的实测面积跟合同上写明的面积多少会存在一定差别,通常会比合同面积大一点,这个时候购房者需要把差的这部分钱给补上,一般来说,误差不会超过3%,而一旦超过可以选择退房或者与开发商协商。


  然后是交物业费、供暖费、房屋维修基金等。

  在购房者入住新房之前,物业会要求先交一年的物业费;如果办理收房入住手续是在6月之后,在大多数的情况下会被要求先行缴纳一个供暖季度的供暖费用,具体收费的多少根据每平米的供暖费用乘以房屋面积而定;公共维修基金通常为房价的1-3%或按40元-150元每平方收取,算下来也是一笔巨款了。


  接下来还有契税。

  说下契税税率吧。国家规定是3%,购买家庭唯一住宅的减半征收,如果是首次购买90平米以下的房子就更优惠了,按房价的1%征收。所以在契税这方面,是不是购买家庭唯一住宅,差别还是很明显的。


  此外,还有一些七七八八的杂费,如租停车位还要交车位租金,装修还需交装修押金等。


收房时哪些费用是不用缴的?

房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 111 次浏览 • 2019-11-01 21:30 • 来自相关话题

新房完工,验房收房时,还得带着钱去交费,如住房装修费用、结算面积时或退或补的房屋尾款、物业管理费 ...查看全部

新房完工,验房收房时,还得带着钱去交费,如住房装修费用、结算面积时或退或补的房屋尾款、物业管理费、建筑垃圾清运费等等必须缴纳的费用。单是看这些就足以让人头疼,更别说名目纷乱的乱收费,这时购房者就要留心了,千万不要一股脑把钱全给了他们,其中有许多是明令禁止的禁收费用,今天融360小编就讲一讲这其中的陷阱。                                                               

  一、禁收费用
  严禁自立项目收取电梯更新费、供热开栓费、地热改造费、门卡(证)费、太阳能热水器安装费(或叫保证金、防水储备金)等各式费用、装修抵押金、抵押手续费、电梯安装费、门牌费、防盗门费、可视对讲系统费、进门费、进门卡费、测绘费(是开发商的法定义务)、合同书费、道路建设费、门窗差价款、装修管理费、煤气管网费、二次供水设施托管费(即二次供水加压费,该费用已加入自来水价格中)、供热开栓费、地热改造费、太阳能热水器安装费、防水储备金、电增容费、漏电保护器费、通信设施费、煤气报警器费、电表费、水表费、煤气表费、邮寄投递箱、路灯安装费、楼道灯安装费等。
  注:一些开发商或物业公司在交房时可能生发出新的收费名称,换个马甲继续收不该收的钱,购房者应加以留心,仔细辨别。

  二、物业管理费
  物业管理费主要有公共物业及配套设施的维护保养费用、聘用管理人员的薪金等部分组成,而这些费用是由小区全体业主来分摊,所以就算没有入住,也要缴纳物业费。另外,根据规定,如果长期或者准备(六个月以上)不入住的,应当向小区物业管理单位备案协商,否则,物业管理处向你收取全额费用也是正常的。

  物业服务费一般都按月收取,如业主同意,可延长收费期限并在合同中注明,但最长不得超过半年。供热企业不得向未使用供热业主收取供热费,不得向使用供热的业主收取一个供热期以上的供热费。负责供热的物业管理企业不得将物业服务费与供热费进行捆绑收费,借机变相强行收费或乱收费。

  公共区域内供水、供电、供暖等可直接向业主收取有关费用,如需物业公司代收,代收的手续费由委托方承担,业主不需要缴纳手续费等额外费用。

  另外,若有业主委托房屋开发商或物业公司代为办理房屋产权手续的,双方应自愿签订委托代办合同,合理协商约定代办手续费,并按有关项目规定的收费标准收费,应向业主出具产权登记等各项缴费的专用票据。

二手房该如何验收 才能欢喜入住?

二手房 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 96 次浏览 • 2019-11-01 21:27 • 来自相关话题

 收房是一件让一家人欢天喜地的事情,但是如果验房时不加注意,入住后再发现问题,这份最初的欢天喜地恐怕就要变成心烦意乱了。尤其是在二手房市场,要注意的问题更是显得杂乱零散,为此,融360小编特意为二手房购房者收集并整理以下八点验房收房交接事项,供大家参考: ...查看全部

 收房是一件让一家人欢天喜地的事情,但是如果验房时不加注意,入住后再发现问题,这份最初的欢天喜地恐怕就要变成心烦意乱了。尤其是在二手房市场,要注意的问题更是显得杂乱零散,为此,融360小编特意为二手房购房者收集并整理以下八点验房收房交接事项,供大家参考:



  一、 设施设备清点
  如果购买的二手房是曾经有业主居住过的,那么不少家庭设备可能都是随房赠送,因此,在签订房地产买卖合同时,最好能将设备的品牌以及能否正常使用写清楚,交房时按照合同约定清点。



  二、 水、电、煤气清点及过户
  可以由中介负责联系买卖双方,约好一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续,并向工作人员询问有无其他欠费,如有则要求房东补交。不少人确实办理了过户,却忽略咨询是否欠费这一步骤,造成收房后需要补偿欠费款及相当数量的滞纳金。



  三、 电话、宽带过户
  这两项的清点最好也能在买卖双方均在场的情况下,到电信公司进行办理,同样也需要询问工作人员有无欠费。


  四、 有线电话过户
  房东持开户卡,双方至交费处办理更名手续,同样要结清欠费。



  五、 维修基金过户
  一般房东都赠送维修基金,至物业公司办理更名手续即可。



  六、 物业服务费结清
  在办理物业更名手续时交纳,一般由房东交至交房当月,交房次月开始由买家交纳。



  七、 户口迁移
  如房东户口仍在原户,买家可根据买卖合同约定追究房东责任。一些为了孩子就读问题而购买二手房的,更应该关注户口情况,目前的相关规定是:小学片区内同一套房产只能有一位适龄儿童(合法生育的多子女家庭除外)入读。即该套房产没有其他适龄儿童在片区内小学一至六年级就学。在二手房业界,这项新规定也被称为“六年限制”,买家在购买该套二手房之前就应该留意该房产之前六年内是否有小学生就读。



  八、 清点钥匙
  交接钥匙包括:房间、大门、防盗门、信箱等。买家应当分门别类保管。

二手房该如何验收 才能欢喜入住?

二手房 sanpir 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 01:07 • 来自相关话题

 收房是一件让一家人欢天喜地的事情,但是如果验房时不加注意,入住后再发现问题,这份最初的欢天喜地 ...查看全部

 收房是一件让一家人欢天喜地的事情,但是如果验房时不加注意,入住后再发现问题,这份最初的欢天喜地恐怕就要变成心烦意乱了。尤其是在二手房市场,要注意的问题更是显得杂乱零散,为此,融360小编特意为二手房购房者收集并整理以下八点验房收房交接事项,供大家参考:

  一、 设施设备清点
  如果购买的二手房是曾经有业主居住过的,那么不少家庭设备可能都是随房赠送,因此,在签订房地产买卖合同时,最好能将设备的品牌以及能否正常使用写清楚,交房时按照合同约定清点。

  二、 水、电、煤气清点及过户
  可以由中介负责联系买卖双方,约好一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续,并向工作人员询问有无其他欠费,如有则要求房东补交。不少人确实办理了过户,却忽略咨询是否欠费这一步骤,造成收房后需要补偿欠费款及相当数量的滞纳金。

  三、 电话、宽带过户
  这两项的清点最好也能在买卖双方均在场的情况下,到电信公司进行办理,同样也需要询问工作人员有无欠费。

  四、 有线电话过户
  房东持开户卡,双方至交费处办理更名手续,同样要结清欠费。

  五、 维修基金过户
  一般房东都赠送维修基金,至物业公司办理更名手续即可。

  六、 物业服务费结清
  在办理物业更名手续时交纳,一般由房东交至交房当月,交房次月开始由买家交纳。

  七、 户口迁移
  如房东户口仍在原户,买家可根据买卖合同约定追究房东责任。一些为了孩子就读问题而购买二手房的,更应该关注户口情况,目前的相关规定是:小学片区内同一套房产只能有一位适龄儿童(合法生育的多子女家庭除外)入读。即该套房产没有其他适龄儿童在片区内小学一至六年级就学。在二手房业界,这项新规定也被称为“六年限制”,买家在购买该套二手房之前就应该留意该房产之前六年内是否有小学生就读。

  八、 清点钥匙
  交接钥匙包括:房间、大门、防盗门、信箱等。买家应当分门别类保管。