房产增值

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房子投资回报率怎么算? 知道投资房产你赚了多少钱吗?

房产增值 房产投资 睡后收入 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 1 个评论 • 116 次浏览 • 2019-11-15 12:50 • 来自相关话题

房产投资的话题肯定是老百姓避不开的话题,投资房产总是希望能转到钱。这里就牵扯到一个房子投资回报率的问题。你能清楚的知道自己赚了多少钱吗?


 住宅投资的升值因素

 

  首先,住宅的价值构成由地产和房产两部分组成,包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值,地点选择对住宅投资的成败至关重要,有言不怕好的地段买到坏房子,就怕在不好的地段买房子,所以,应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置,包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置,意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响,如拥有令人心旷神怡的大面积绿地,靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地,如垃圾场或污染源附近,治安不良等,则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件,是决定地段好坏的最活跃因素,交通状况的改善可改变不佳的地段,房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别,文化层次高的社区,住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户,带旺区域内房产的升值,如使馆区居住的外国人较多,使其周围的外销公寓倍受青睐。

 

  其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则,人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向,宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外,规划布局协调户型,设计舒适有效的楼盘,以及顺应时代潮流,具有超前意识的物业,经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅,迎台了人们生活方式和消费品位的变化,是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量,物业管理,开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品,建造质量至关重要,同地段类似的两项物业,质量的优与劣,其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低,优秀物管公司的信誉和服务水平,将提升物业的档次,物业的增值保值也取决于此,实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

 

  住宅投资回报率:计算与分析

 

  第一部分 投资回报率简介

 

  投资回报率就是在一定时期里,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。

 

  投资回报率=净现金收入÷投入资金%

 

  投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

 

  下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析,本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法,只起示范作用。

 

  在北京二环附近,一栋三居室,八十平方米的,五年新的高层住宅,中等装修,买入价格70万人民币,租金每月2200人民币,每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ,请计算投资回报率:

 

  我们分为以下三种情况:

 

  第一种,买主一次付清,没有按揭的现金投资回报率

 

  第二种,买主一次付清,没有按揭的增值投资回报率

 

  第三种,买主支付30%首期,有按揭情况下的两种投资回报率

 

  我们先来计算第一种:

 

  买主一次性付清70万人民币,没有按揭

 

  租金总收入=2200×12=26400人民币

 

  净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)

 

  所以,投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%

 

  但是,我们要考虑金钱的时间因素的话,即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ,假设目前银行的利息是5%,我们按简单利息计算则70万存入银行,每年利息大约是700000×5%=35000人民币

 

  存入银行的投资回报率=35000÷700000=5%

 

  所以,在这种情况下,仅仅从现金投资回报率上讲,用70万买一个房子出租,还不如把70万存入银行的投资回报率高,每年少收入近10000人民币(35000-25080) 。也就是说,仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。


房产投资回报率怎么算?房产投资回报率算法!

房产投资 投资配置 房产增值 投资理财 财商思维 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 106 次浏览 • 2019-11-15 12:30 • 来自相关话题

房产投资回报率算法

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式:


1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

衡量房产投资回报价值的方法有多种,为方便理解,这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法,一种是租金回报率,另一种是投资回报率方法,这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。


利率和投资回报率的区别

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

利息率=利息量/本金 利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。


现时住房消费规划

投资理财 睡后收入 投资回报 房产投资 房产增值 不动产 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 106 次浏览 • 2019-11-15 12:24 • 来自相关话题

在消费规划中,住房消费往往是占据我们支出的大部分,因此,住房消费规划显得较为重要。在进行住房消费规划时,要先分析自己的住房需求,如果适合租房子则可以租房;如果适合购房,则要进行购房计划,结合自己的具体情况,比如对房子空间的需求、对环境的需求、自己的收入、自己工作的地理位置等等,考虑自己能承受的总价、首付款、贷款,以及房子的区位、类别、户型、面积、用途等因素,去寻找合适的房子。当然,如果是投资需求,要考虑的问题会有所不同。

通常来讲,在住房消费规划时要注意以下几点:

一是地段。地产界盛传一句名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”地段的好坏决定该楼盘的价值,而交通是否便利,也成为衡量地段的一个重要因素。因此,在大多数地方尤其是自己长期居住工作的地方,买房子时一定要考虑上下班是否方便,是否具备良好的教育、医疗以及休闲购物等条件。


二是买合适的不买大的,选择户型面积要合理,不要盲目求大。

三是关注性价比高的房子。性价比高的房子应该具备六大特性,即实用性,安全性,灵活性,可变性,经济性等。实用性是指房子要实用,布局合理,每个房间要方正。房子要具有防火、防盗、防震和防御自然灾害的能力,国家规定建筑抗震指数最少要在八级。此外,房子还应具有经济性,即面积要紧凑,实用率要高。当然,外观也要美观大方。

现在人们购房越来越注重当地生态环境,构造是否健康环保成了现代人选择区域的一个要素。购房要选择良好的朝向,一般为南向,南偏东或者南偏西都可以。住宅要有良好的自然通风,厨房、卫生间应有直接对外的采光、通风窗,无通风窗的卫生间也应安排进风和排风管道。

此外,在购房过程中借助比较大的房产中介的专业服务,会节省很多精力,是比较好的选择。

从财务方面上来说,需要注意的问题是,房屋月供款占税前月收入的比例一般不应超过百分之25%~30%。房屋月供款加上其他长期贷款的月供总额在税前月收入的比率一般应控制在百分之33~38%之间。


10种钱生钱的方法

房产增值 基金股票 攒钱买房 财商思维 投资理财 万能的大明 发表了文章 • 0 个评论 • 146 次浏览 • 2019-11-07 23:44 • 来自相关话题

所有投资产品,大家最关心的当然是收益率及安全性。我们先来说说今年的理财安全指标是多少。如果按2016年最后一期的国债收益率来说的话,大约是4.2%左右。也就是说,2016年,所有利息收益在4.2%以下的理财产品都可以放心购买,属于安全系数很高的产品。

所以在这教大家一个简单粗暴的方法,我们可以每年拿最新的五年期国债利率来当安全收益率的边界线。因为截止目前为止,国债的风险系数非常非常的低,所以比它还低的理财产品利息,几乎就是无几险的产品。

但是目前中国货币的真实贬值率是高于4.2%的,所以我建议大家今年的理财目标收益一定要设定在4.2%以上,否则存下来的钱会被慢慢腐蚀。可是有些读者看到这里就会开始纳闷了,因为要找到高于4.2%利息又无风险的产品很难。

国债与银行理财产品是很安全,可是很明显,收益都在4.2%以下。一般普通人想能跑赢通货膨胀肯定是不实现,也就是因为这样,真是我们我们要学理财的原因。否则随便一个百姓买个国债或银行理财就实现了保值,那这世界也太过简单了。

跑赢通货膨胀有很多方法,最有效的当然是增加开源,而增加开源最有效的方法是投资自己。比如用知识武装自己,从而猎取到更多猎物。其次,我们要把赚来的钱让它自己再次发芽生长,目标不用太高,能保住本金,同时利息又跑赢跑赢通货膨胀就行。

那么接下来就进入主题。介绍十种投资方案,非常适合普通百姓及中产阶级。


一:银行票据

银行票据,是一款百姓忽略的理财产品,如果不是经常关注投资理财的朋友,估计很少听到这个名词。那么什么是票据呢?

通俗来说,票据就是银行或者公司欠你钱的时候,给你写一张承诺书,上面明确归定在约定的时间内,无条件还你钱。

1、购买途径

那么对于我们普通小老百姓的话,如何通过银行票据理财呢?这几年很多互联网理财平台都成了票据第三方托管平台。所以我们小老百姓就可以通过网络理财平台来购买,也就是大伙都出点钱借给企业,从中赚取差价。

2、收益率

一般情况下,银行票据的风险性与银行理财差不多,但收益却比银行理财产品高。但是从2016年下半年开始,银行票据出现下降趋势,而2016年底银行理财产品收益出现上升趋势,一直到今天还在上涨。所以此消彼长,目前的话,银行票据的收益率反而没有银行理财产品高。

所以目前来看,票据不是最划算的理财产品,但可以当成一种备选与长期观察的产品。因为我前面说过,所有理财产品的收益与风险都会随时变化。以前非常适合的不代表今天就适合。而反过来,截止到今天,银行理财产品收益却维持在3.5-6.5%之间了。这个收益比去年高了很多。


二、债券

相比股票,债券的知名度要小很多,连基金的知名度都不如。那么什么是债券呢?

简单来说,政府、金融机构、企业、甚至国家,为了借钱也就是融资,就会发行自己的债券。债券直接向广大投资者发行,同时承诺按一定利率支付利息,并约定一定的条件返还本金。这就是债券的本质。


1、债券的分类

债券可简单分为凭证式国债、企业债、公司债、可转债。前面说过可当安全线标准的国债产品就是其中的凭证式国债。收益率高于银行定期存款,安全性也非常高。


2、购买途径

凭证式国债可在银行柜台购买,最低100元起,期限一般是3年或5年,我们新闻上经常看到大妈去抢国债就是指这种。可提前取出,但会扣除一点费用。


而企业债、公司债和可转债,这些用自己的股票帐户来交易。打开股票软件后,在菜单栏里面选择 债券,然后选中你想购买的债券就可以了。


3、收益率

凭证式国债收益率高于银行定期存款。而公司债收益率以前非常高,当时大约在16-25%之间。后来证监会实行了分级制度后,普通百姓就没这好渠道了。也就是说现在这种高收益高风险的门槛提升到几百万起步了。


对于我们普通小买家,只能买一些低风险的公司债,但收益很低了。但我们可以买企业债与可转债,收益还是高于前面的凭证式国债的。购买方法前面说了,自己的股票账户。



三、基金

基金,很多人都听说过,但大部分人很少接触。知名度介于股票与债券之间。基金的种类繁多,可分为开放型基金和封闭型基金。简单来说有股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、分级基金、指数基金、QDII基金。

1、购买途径

银行、基金公司、网上第三方基金代销渠道,股票帐户。

时间原因,我暂时没有办法展开详细介绍所有基金。简单来说,股票基金收益很高,但也是风险比较高,但只是对短线持有者来说风险高,如果长期持有不仅收益高,还低风险。而指数基金就是我以前写过的ETF。那QDII基金就是投资海外市场的基金。上次有个在外国工作的中国读者,叫我介绍一些在中国投资外国产品,这里的QDII就是其中一种了。

2、收益率

又要拿理财产品来当对比了,除了货币市场基金,其它基金长期持有后的收益都超过银行理财产品。

四、银行理财产品

终于讲到银行理财产品了,国民产品。老少皆知。除了五大行--中农工交建较低,其它全国性的12家股份制商业银行利息都比较高。目前收益率在4. X%左右。适合老年人或者无任何理财知识的用户。

五、国债逆回购

以前有篇专门的文章介绍国债逆回购,很多读者看了之后非常感兴趣,其实严格来讲,国债逆回购不适合长期做为理财产品来投资。只适合股票资金闲置的时候投资,因为它除了每季度末及春节前收益高之外,平时的收益率其实与货币基金差不多的。

但不管怎么讲,它还是好过银行定期的。这也是我无论在什么理财文章都不厌其烦的重复不要把钱存在银行的原因,因为太多产品是无风险又高于银行定期利息的。

六、打新

这个要看人品了,收益率在10-50%之间。如果你现在沪深各有十几万股票的话,坚持全年参与打新申购。正确来讲,收益率是超过10%的。当然,有可能连续两年不中,也有可能一年中两次。平均来说,年10%以上是正常概率。

唯一的风险就是你持有的股票的下跌。

七、P2P

这个是我去年赚的最多的产品。据说春节过后利息下降的厉害(因为我一个月没有关注了)。不过利息下降对于我来说没有收到影响,因为我当初都是买的中期,所以锁定了当时相对的较高利息。

目前超过12%的产品一定要警惕。大家最好在前20名的平吧里面挑选平台。


八、信托

这个非常适合中产阶级,因为投资门槛是一百万起,目前收益在7%左右。当然,你们也可以几个人凑一百万一起买,不过这种集资购买信托的行为有风险,因为信托公司最终只会和其中一个人签约,实际的购买合同上只有一个人的签名。而其它众筹人在法律上并不是认可的信托计划受益人,所以一旦购买人跑路,其它人的权利无保障。

信托购买一般有3种途径:银行、信托公司或第三方公司。


九、黄金

记住,黄金只能当做投机倒把行为,黄金并不保值,也不适用于避险。这是世人最大的两个误区。拉出来讲就是为了说明这一点。遇到低点投机一把就行。购买方法也很多

十、房产

这个收益真的没法讲了,要是能成功出手的,肯定都是赚30%以上的了。关于房产方面的文章我一直想好好写一篇,可是不知道从哪方面入手,因为房产我了解的还算蛮多的,这么多年来,倒腾过好几次房子,也跟百来位中介交过手。所以做为最后一节,顺便问下大家,有没有人有兴趣听房产相关的文章,如果有,最想听哪一方面?可以在这留言,我挑大家最感兴趣的点来写一篇文章

小结:

时间来不及了,眼看马上要0点了,后面那几个产品真的是赶着写出来的,明显时间不够,因为明天我还想发新文章,所以这文章只能在0点前发出去了,估计很多错别字。

先这样吧,反正大致也介绍完了。这篇文章其实是十足的干货,时间原因没有写全写详细,以后慢慢会展开。大家好好了解一下晚上的这些产品。


用钱生钱的方式有哪些?

房产增值 基金股票 财商思维 投资理财 万能的大明 发表了文章 • 0 个评论 • 108 次浏览 • 2019-11-07 23:41 • 来自相关话题

用钱生钱的方式有哪些?其实有很多,但是我将它们分为三类:

第一、就是无风险的投资,比如定存;

第二、就是有风险的投资,比如商铺;

第三,就是高风险的投资,比如股票;

而三种钱生钱的方式对应着三种不同的结果:

1)跑不赢通货膨胀率,贬值;

2)接近通货膨胀率,保值;

3)远远超过通货膨胀率,升值;

首先,说下第一种钱生钱的方式:定存!

目前来看国有银行的定存还是不错的,3年期的大额存款可以达到4.18%左右,而3年期的基准利率就相对较差一点,仅有2.75%左右;

而两年期的大额存款也分别为3.09%、3.11%、3.19%;

一年期的大额存款为2.21%、2.22%、2.28%;

半年期的大额存款为1.92%、1.93%、1.97%;

大额存款的标准为20万元起,上浮47%;50万元起上浮48%;以及100万元起,上浮52%;

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根据2017年的中国通货膨胀率来看,目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准,以银行定存为4%左右为例来计算,每年还要面临一个(7.5%-4%=3.5%)的贬值率!

那么5年后,你的100万可能只有目前83万的购买力;

10年后,你的100万可能只有目前70万元的购买力;

20年后,你的100万可能只有目前49万元的购买力;

30年后,你的100万可能只有目前34万元的购买力;

50年后,你的100万可能只有目前16.8万元的购买力;

我们可以看到,这样的大额存款虽然非常稳定,安全,但是利息相对较低,与通货膨胀率相比,其实还有一定的差距。长期的用这种钱生钱的方式理财,其实就是贬值的速度相对较慢一些,但是无法达到保值和升值的目的。

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其次,说下第二种钱生钱的方式:买商铺!

目前来看,商铺的投资还是要看一个租金回报率,因为商铺自身升值的价值很低,增值税很高,因此,租金回报率和地段才是考量一个商铺优质与否的重要指标。

而商铺其实分为三个等级:

1)现在普遍的商铺都是在5%以下的租金回报率,我们称之为不合格商铺;

2)高于7%以上的租金回报率商铺,为合格的铺子,但是投资的门槛非常高,少则几百万,多则上千万,主要集中在一线,新一线和强二线这样的大城市之中;

3)租金回报率在10%-15%左右的商铺,这些商铺基本都是内定的,只会作为抵债或者赠送的方式,给予许多公司老总和关系户,很少在市面上流出。基本都是直租不卖的;

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我自己有两套商铺,都是前几年趁着股票牛市大赚买的,也因为我周围的有钱小伙伴都有商铺投资,所以我也加入了其中!

后来我发现,现在在电商的冲击下,商铺确实不像以前那样能一铺养三代了,但是一铺养一代还是没有问题的!但是目前合格商铺的投资门槛比较高,所以我给出的建议是:

  • 尽量买一二线城市的黄金地段商铺,虽然价格高,但是能保证租售比和发展前景!

  • 尽量买一楼沿街的商铺,并且还能做重餐饮的,因为现在电商唯一不能取代的就是消费体验类!

  • 买商铺尽量不要买商城类的,如果一定要买,请买有大品牌支撑的!因为商城里的商铺基本都靠着品牌力量和宣传吸引人流,如果碰上了普通开发商和没有雄厚实力的,基本都会变为鬼城!

  • 不要买包租形式或者租金分成形式的商铺,里面猫腻太多!

  • 尽量买靠自己近的,因为商铺的杂事比较多,远的话来来回回很不方便!

  • 尽量买新铺子别买老铺子,老铺子发展前景已经定型,但是价格却很高,回报率相抵较低!

  • 没有7%个点年回报率的商铺不考虑,不能以每月租金抵扣每月贷款的商铺不考虑,连这两点都做不到,还想指望以后有什么发展空间?

也就说,当你能够买到一套合格商铺(7%以上租金回报率)的时候,其实就是一种钱生钱的良好投资模式了。因为7%以上的回报率其实可以大幅度的接近通胀,再加上未来商铺少许的升值收益,还有租金的递增收益等,其实未来可以达到一个保值的目的。

最后,说一下第三种钱生钱的方式:股票!

参考美国1801-2014年的投资发展周期来看:

1、美金贬值了95%。

2、黄金增值了3倍。

3、短期债券增值了375倍。

4、长期债券增值了1600倍。

5、实际GDP增长了1800倍。

6、名义GDP增涨了3万3千倍。

7、股票,股票,股票,增长了103万倍!

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没错,103万倍,第二的才3万,多出100万!最高收益的是股票,然后是长期债券,短期债券,黄金,现金。

也就是说,大家能触达的大类资产投资里,唯有股市和房子能跑赢,印钞机。富人们所利用的钱生钱的顶级投资项目其实就是股票+房产。而其中股票无疑是最好的钱生钱方法之一。

其实,国内的大类资产收益率跟美国的这个惊人的相似!我们可以看到2003-2018年的十五年里,股票的机会和涨幅不亚于房地产,只要了解周期和学会价值投资,其实它的收益曲线是非常高的,甚至复利效果极佳。

所以,想要真正的利用钱生钱的道理去达到升值的目的,那只有尝试有风险的投资,而对于我们普通群众来说,能够接触到最好的投资其实就是股票。

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我的观点和总结

综合来看,我们可以发现钱生钱的方式其实有很多种,但是无非都是参与了理财、金融和地产!

而根据不同的投资类型,不同的风险,其实对于的结果也是完全不同的。

高风险往往伴随着高收益,低风险往往伴随着低收益。

但是对于年轻人来说,我认为还是要尝试下高风险的投资,毕竟只有高风险高收益,才能够给你带来升值的效果。而低风险低收益的钱生钱策略,更适合中老年人!

其实,归根到底,生钱钱的宗旨就是:“涨100万比赚100万容易,而赚100万比存100万容易”!懂得理财和投资,人生将会完全不同。

购买二手房看房全攻略

房产增值 二手房 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 122 次浏览 • 2019-11-01 23:49 • 来自相关话题

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确 ...查看全部

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前大都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。融360小编整理出在购买二手房时需要掌握的小技巧:



  1、不看白天看晚上
  入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。


  2、不看晴天看雨天
  下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。


  3、不看建材看格局
  购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。


  4、不看墙面看墙角
  查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。


  5、 不看装潢看做工
  好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。


  6、不看窗帘看窗外
  应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。


  7、不开冷水开热水
  如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。


  8、不看电梯看楼梯
  新建商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。


  9、不看地上看天上
  看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。


  10、不问屋主问警卫
  可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

春夏秋冬去看房,最该注意哪些方面?

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 124 次浏览 • 2019-11-01 23:48 • 来自相关话题

看房有四季之分,不仅仅是时间概念,更是在春夏秋冬的变化中,从不同角度看出房子的好坏。


  一、春天:环境景观

  春季万物复苏,能看出小区绿化如何,景观可一览无遗。另外值得注意的是,初春时节,温差变化频繁,可观察墙体情况如何,是否结霜结冰,是否平滑正常。



  二、夏天:排水最重要

  夏天要注意小区的排水系统如何,如车库的出入口是否有排水道和集水坑。小区内是否有防涝系统,物业对下水管道是否定期进行疏通维护。



  三、秋天:通风

  测试通风时,融360建议在一套房子内选择自然风最小的房间,然后打开窗户,拿一张纸,看是否飘动。



  四、冬天:看采光

  北半球的冬天光照较少,冬季看房可关注采光,观察有无障碍物遮挡,以及光照时间是否足够。


什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 23:43 • 来自相关话题

容积率  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。  容积 ...查看全部

容积率

  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。



  容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

  一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。我国普通住房标准要求住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。


 

    建筑密度


  建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

  建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。



  绿化率


  绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。



  绿地率=绿地面积/土地面积

  绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。


楼间距有多重要?采光通风都靠它

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 23:40 • 来自相关话题

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准 ...查看全部

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准,主要表现在四个方面:采光、通风、隐私、防噪、安全,而其中采光效用尤为突出。


  采光
  南向的房子采光好,但是如果楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。住在一层的住户应该都有这样的体会——自己房屋的日照时间大大低于高层的住户。尤其是到了冬天,大白天的有时候也要开灯才能工作,这往往就是楼间距过近造成的。



  通风
  一个房子的居住是否健康、舒适,除了应该有足够的日照时间之外,良好的通风性能也是一个重要的指标。而楼间距过近的话,前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡,使后楼业主的通风需要受到影响。



  隐私
  隐私保护是当下比较受到重视的一个问题,而楼间距过近肯定是对隐私保护不利的。试想一下,你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚,这样的房子住得舒服吗?当然你可以把窗帘拉上,但正常采光又会受到影响,是不是很麻烦?



  噪音
  由于楼间距过近,在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内,到了晚上,对面楼的电视声、门铃声、麻将声甚至吵架声你想不听也不行。怎么解决?关上窗户吗?通风问题怎么办?




  安全
  消防是一个大问题。有一些小区(尤其是老旧小区),楼间距本来就很小,再加上道旁停满了业主的机动车,到了发生火灾时消防车根本就开不进来,只好看着火势蔓延,所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。

实地考察社区配套五方面

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 116 次浏览 • 2019-11-01 23:35 • 来自相关话题

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不 ...查看全部

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不能忽略的对居住满意度产生巨大影响的因素呢?融360小编为你一条条详细说来: 

 
  
  1、居住密度及私密性
  住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。



  2、公共建筑
  居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。


  
  3、小区绿化
  居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。



  
  4、小区布局
  在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。



  
  5、小区内交通
  居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。
  
  目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。
  人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。



  小编提醒:在考虑以上五大方面是时,我们应做加法,多想一点,更仔细一点。而在选择主要参考点时,要做减法,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。

看房三要素:交通、教育、配套最主要!

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 126 次浏览 • 2019-11-01 23:30 • 来自相关话题

 凡事预则立,不预则废,更何况买房这样的大事。对于很多人来说,买房是一项很大的投资,会花费人生中的很大一部分积蓄,也正因此很多人在选房面前踌躇了,怎样才能找到最适合自己的房子,今天融360小编就来为你搜罗、整理一下:




  方面之一:交通

  如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源,同时又公布了一个极具诱惑力的价格,想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。不过目前不容忽视的现状是,无论从东部到达西部,还是从西部到东部,无论是快速路还是其他道路,高峰期堵塞严重,等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。

  置业建议:年轻购房者在选房时尽量方便双方上班,如果不能兼顾,至少在其中一方的上班地点附近买房。另外,选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走,这样即使居住地到上班地的距离远,实际花费的时间也会缩短。


  方面之二:教育

  对此类因素考虑不周的购房者基本是初次置业的年轻人,因为再置业的家庭本身已经具备了建立在经济实力基础之上的选择权,以及更丰富的家庭生活经验。有的年轻人并非没有想到孩子日后的教育问题,但因为自身财力实在有限,已经顾不得考虑七八年之后这么久远的事情,只能在一个狭小的购房圈中做出选择。

  置业建议:看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多,教育资源如何丰富,购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立。当然,也可以考虑市区学区周边的二手房。


  方面之三:配套

  很多小区楼盘像是美轮美奂的艺术品,但急需一瓶酱油时都需驾车半小时才能买到,亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。

  置业建议:对于刚需客来说,买房投资的不仅是不动产,更是未来很长一段时间的生活。开发商打造住宅不只是提供了人们“安身立命”的居所,更应费尽心思营造精益求精的生活配套。近年来,集住宅、商业等为一体的城市综合体建筑越来越多,这些问题相对得到了缓解;另外,随着项目体量的增加,许多项目在建设之初便已经是一个完整的造城运动,因此,考察整个社区的规划非常重要。


购房图纸学问大,买房要会看楼书

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 111 次浏览 • 2019-11-01 23:24 • 来自相关话题

相比大众媒体上的房地产广告,楼书的内容更为详实和丰富,除了楼盘名称、位置等基本信息说明,产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购买者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。拿到楼书,还未去楼盘实地考察前,购房者可以通过“四看”手中的楼书,对楼盘进行初步“筛选”。



  第一、看图画
  购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房者应有大到小进行阅读。首先应研究小区总体的规划平面图,确定小区的环境布局、绿化率、楼间距、采光、小区内外道路交通情况等是否合理。其次看整幢楼的平面图。最后看自己拟选购的单元平面图。


  第二、看方向 
  看楼书时首先要明确“上北下南,左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产商对其唯恐宣传不及。


  第三、看文字
  销售单上标注的价格一定要搞清楚,起价、均价、开盘价、清盘价等各不相同。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签合同之前一定要落实清楚。


  第四、看户型
  目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的重要因素,购房者在选择新居时要注意。


新手买房课堂:教您如何从沙盘中看出门道

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 103 次浏览 • 2019-11-01 23:14 • 来自相关话题

 初次购房的人经常会被售楼处精致、华丽的沙盘模型所吸引,但是所谓“外行看热闹,内行看门道”,单纯地看对购房者来说并没有多少实际意义,如果能够看明白沙盘中提供给我们的信息,将对购房决策有莫大帮助。下面,融360将告诉您如何从沙盘中看出“门道”。


  一看模型比例
  了解了模型的比例,就可以大致算出楼盘及小区配套设施的实际尺寸。购房者可以据此推算出楼间距,而楼间距也是衡量楼盘价值的一个重要的判断标准。一般来说,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。


  二看小区规划
  沙盘所呈现出的效果是现实中小区按照一定比例缩小的,通过沙盘可以看出小区建筑物的密度如何、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等。这些与购房者今后的生活密切相关,不可忽视。


  三看开盘区域及楼栋朝向
  大多楼盘都是分期开发的,购房者可以通过沙盘了解自己想买的房子的朝向和房子周边的情况,比如是否临街、所在楼栋与小区大门口的距离远近等。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  四看小区车辆停放
  通过沙盘可以看出小区内是人车分流还是人车混流,这也是影响业主生活质量的重要因素。一般来说人车分流的小区更加安静有序,安全系数也比较高。

  最后,融360想提醒广大的购房者,开发商一般会在沙盘上注明“模型”或者“效果图”的字样,表明沙盘效果仅供参考,不排除开发商在后期的开发中对一些规划进行更改的可能,所以购房者不能完全将其当真。


分分钟教你如何看楼房沙盘

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 98 次浏览 • 2019-11-01 23:13 • 来自相关话题

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多 ...查看全部

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多看,要抓住要点。




一看:楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。



二看:沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。



三看:绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


四看:小区整体规划

  沙盘是小区的缩影。在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


五看:开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


六看:楼间距

  90%的沙盘是放大楼体间距的!据专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


沙盘查看有技巧,老王媳妇为你支妙招

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 95 次浏览 • 2019-11-01 23:10 • 来自相关话题

 购房者到售楼处查看楼盘时,售楼处都会拿沙盘来为你讲解。售楼处的沙盘都做的甚是精美,但是初次买房的人们却看的雨里雾里,下面融360小编就来给你说一说沙盘的查看技巧希望对你有所帮助。



  一、看沙盘了解策划师风格

  在我国,开发商在沙盘上倾注了大量心血,提前展现楼盘魅力。购房者的类型不同,对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为浪漫生活型、知识生活型以及介于这两者之间的实用生活型来设计沙盘。所以看房前先给自己做一个定位,在看房时对于策划师的风格就有了判断标准。沙盘模型可以直观地看到房屋的朝向、在小区的位置、是否临街等。


  二、看样板间了解设计师水平

  怎样通过样板间看设计师的水平呢?看洗手间,洗手间区域虽小但功能要求复杂,是设计师的水平所在。没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼。


  三、看楼层平面图判断养房费用

  看楼层平面图,除了关心户型、朝向、楼层、采光外,还需要重视几户合用一部电梯等细节问题,因为不到10年电梯就面临大修或更换,如果购房前不算清账,电梯一出毛病邻里纠纷就会出现,这是谁也无法回避的问题。


看房有讲究:从沙盘看出的十大住房要点

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 64 次浏览 • 2019-11-01 23:07 • 来自相关话题

 许多购房者在看房时,只是走马观花,看不出什么名堂。可小编告诉您,仅从一个沙盘上我们就能得到很多关于住房的信息。沙盘相比楼书,具有形象直观、立体感强的特点,它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是,由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现,而从前期规划到中期施工到后期交付,中间有很多不可预测的变更因素;加上沙盘制作费用比较昂贵,因此开发商很少会变更沙盘模型,这使得有些沙盘的可信度大打折扣。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”,就必不可少了!看沙盘的时候要抓住10个要点:



  一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。


  二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。


  三看小区整体规划

  沙盘是小区的缩影,在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


  四看开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  五看楼间距

  有调查数据显示,23%的人认为楼间距窄会影响视野,37%认为会影响采光和通风,33%认为影响私密性,7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


  六看绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


  七看小区内交通

  小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。


  八看公共设施具体位置

  为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。


  九看小区内不明确建筑物

  沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。


  十看周边

  相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!


  学会看楼书,能绕出楼书的文字游戏;学会看沙盘,能跳出沙盘的华丽外观。楼书或沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息,也是开发商不惜重金去包装楼盘的第一环节,只有楼书或沙盘中充分地了解和落实每一细节之后再作出购房抉择,才不至于被开发商轻易地蒙混过关。


沙盘也玩PS,揭秘楼市沙盘制作的9个潜规则

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 66 次浏览 • 2019-11-01 22:57 • 来自相关话题

         购房者想要购买一个待建或在建楼盘,最直观的方式就是观看楼市的沙盘,但是很多人都会发现真正楼房建成时,却和沙盘上的千差万别。沙盘,其实就是小区楼盘模型。每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘,包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。



  每一个楼盘的沙盘一眼看去都是美轮美奂的,但是实际交工后到底能有几分真或许只有开发商知道。楼盘的沙盘制作中有很多的潜规则,今天小编就给大家一一指出,撕去重度ps楼盘的层层伪装,还你一个真实的楼盘信息。



沙盘上,恩,我是那样的!

实际上,呃,我是这样的。。。


一、调低楼高、调大楼间距

  “调低楼高、调大楼间距“是制作沙盘的不成文潜规则,业内从业人士称”刚开始做这行时,他还会按照实际比例操作,可每次上交都会被退回重做,改的主要是这两个问题,现在不用开发商说,我们也会自动调整放宽楼间距了。”将楼高调低,将楼间距调大,会给人一种视野开阔的感觉。



二:放宽小区道路,增加绿化率。

  小区的道路一般会比实际图纸放宽2厘米,因为我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”


三、窗户放宽,缩短走廊长度。

  户型的沙盘,也有潜规则,在做户型沙盘时,一般来说,都会把窗户比例放宽;甚至有些有些户型差的,还会缩短走廊长度,放宽进深;而一些南北通透的套型,实际上窗外是北侧房屋的通道,却不会做出来,甚至还要弄点绿化上去。这样做会显得房屋宽敞明亮,采光效果较好。


四、外立面点缀,色彩差衬托气质。

  有时如果房屋的外立面色彩看起来不是很好看,就会用一些点缀的方式,让丑小鸭变白天鹅,比如土黄色的外立面,会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。而在水系的外立面里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。


五、忽略垃圾房,高压电线等不利因素。

  按照规定来说,沙盘是必须严格按照实际图纸制作的。但是有些会让客户观感变差的设备设施,就算图纸上有也会主动忽视。比如垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等是肯定不会出现在沙盘上的。


六、不确定的规划,尽显完美

  一些楼盘中还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。所以说沙盘上的规划是最为理想的假设状态,而这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。


七、与周边建筑间暧昧的距离

  配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。举例来说,如果是一个田园风格的楼盘,那么就会点出西湖、武林门等市中心区域位置,而这些区域安不能离得太远,但也不能太近。一般来说刚好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。


八、学校,医院的视觉一体化。

  如果楼盘周边有学校,医院等设施,那么就必须安放在楼盘最近的距离,马路全部要缩窄,或者干脆做成一条小道,显得楼盘与学校医院其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要看起来像重点学校。医院会做的的特别大气,看起来像是甲级医院,但是真实情况是楼盘的学区根本还没有确定。


九、最终解释权归开发商所有

  沙盘上其实有句非常重要的话,非常小,一般隐藏在沙盘角落,“本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准。”而这句很小的“沙盘仅供参考”,基本是行规,这样一来,除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大,比如该标的楼栋没有,或改变规划后而沙盘未重做等,否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。


北京公积金购房贷款初审复审面签全攻略

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 67 次浏览 • 2019-11-01 22:50 • 来自相关话题

 北京公积金自2015年1月1日起,上调公积金贷款额度,最高可至120万元。并且公积金利率较低,融360手把手教你如何办理公积金贷款。



  (一)准备材料

  1、身份证或有效身份证明

  2、户口本首页、本人页及变更页

  3、暂住证或有效居住证明

  4、有效婚姻关系证明

  5、离退休证明

  6、收入证明

  7、购房首付款发票(收据)

  8、购房合同(网签信息表)

  9、契税、公共维修基金凭证(收据)

  10、逾期还款回购协议书

  11、学历(职称)证明、自有产权住房证明、租赁公有住房证明

  融360温馨提示,以上材料需原件及复印件。



  (二)贷款额度

  通常情况下,目前,购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,住房公积金贷款单笔最高额度为120万元;具体贷款额度的确定方法:

  1、计算本人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例;

  2、计算最高可贷款额度:家庭月收入扣除至少1092元的生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

  3、具体的贷款额度金额要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。

  融360温馨提示,贷款额度不再依据个人信用等级上浮。贷款期限:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。



  (三)首付比例

  1、房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。

  2、房屋套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于30%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。

  自2011年2月18日(含)起,借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款(含个人住房组合贷款),首付款比例不得低于60%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的40%。



  (四)贷款利率

  单位:年利率%

现行利率

调整后利率

贷款期限

利率(%)

贷款期限

利率(%)

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.75

4.25

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.50

4.00

  


(五)还款方式

  2005年1月1日以后,住房公积金新采用自由还款方式。此前,曾推出过等额本金还款方式和等额本息还额方式。

  自由还款是指借款人申请住房公积金贷款时,公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下,根据自身的经济状况,自由安排每月还款额的还款方式。

  等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

  等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。



  (六)办理流程

  1、办理机构:凡所购房屋地址为城八区以内的,可以到北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请贷款。如果所购房屋是坐落在远郊区县,那么办理住房公积金贷款则需要到所在区县管理部办理。

  2、办理时间:周一至周五9:00至下午5:00(法定节假日除外)

  3、办理时限:依房屋性质不同而有所区别

  4、办理程序:

  (以在贷款中心办理为例)

  目前,申请人通常需要到贷款业务部门办理两次手续。


  第一次到贷款中心:

  1、根据所购房屋性质,准备齐全的材料,特别是各种资料需要多少份的复印件一定按照相应的要求提供。

  2、到方庄芳城园三区18号楼二层的贷款中心后,可先向咨询台工作人员预审资料是否齐全,然后拿号等待办理。

  3、提交相应的资料后,对于需要评估的,会由负责抵押物评估的部门进行抵押物评估,同时交纳部分抵押物评估费用。

  4、工作人员(或代理机构人员)会将下一次面签时所需材料清单交给借款申请人,告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料,等待工作人员电话通知面签时间。


  第二次到贷款中心:

  主要就是办理面签手续。面签手续必须借款申请人本人及相关人员到场。

  1、根据电话通知要求,办理相关手续,如:办理抵押物评估的到抵押物评估机构处领取抵押物评估报告、交纳评估、担保费用、领取发票等。

  2、回到咨询台,领取号码,等待办理面签。

  3、按《住房公积金贷款面签材料清单》向工作人员提交有关资料,由工作人员进行审核录入。

  4、当着工作人员的面在相关的合同文书上签字确认。

  5、完成签字后,工作人员会出具告知单,告知什么时间去哪家银行领取放款后的资料。申请人按照规定的时间到具体银行领取资料即可。(如您已委托代理机构,请以代理机构答复为准)


  注:以上是贷款办理的一般程序,根据您所购房屋性质、选择担保方式的不同具体的程序也会有不同之处,请以公积金中心贷款工作人员的答复或代理机构人员的答复为准。


广州公积金贷款买房全攻略

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 89 次浏览 • 2019-11-01 22:33 • 来自相关话题

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。(一)贷 ...查看全部

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。




(一)贷款买房办理流程

  办理时限:

  贷款申请资料齐全,审核时限不超过15个工作日(不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间)。



  需要提交的资料:

  1、个人住房公积金借款申请表;(原件)

  2、居民身份证以及户口簿等有效证件;(带原件并留2份复印件)

  3、婚姻情况证明;(带原件并留2份复印件)

  4、购房合同、首期购房发票或收据、定金收据;(带原件并留2份复印件)

  5、收入证明、供楼账户(借款人提供的供楼账号必须是用18位身份证开立的本地银行账号);(带原件并留2份复印件)

  6、《个人名下房产情况证明》及个人信用报告;(原件)

  7、承办银行要求的其它证件、资料。(带原件并留2份复印件)



(二)提前还贷

  借款人可提前归还个人住房公积金贷款。提前还款可采取提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本金的方式。


  提前还贷条件:

  该笔贷款已成功放款且还款时间满一年以上;申请人当前状态下没有逾期;申请人上次提前还款尚未审核完成,不能进行新的申请;申请人提前还款由于还款账户余额不足而造成扣款不成功的,需再次申请。


  办理流程:

  1、一次性归还本息:借款人填写申请表并提供要件材料→承办银行审批→中心审批→偿还贷款本息→提前还款申请表送至公积金中心留档。

  2、提前部分还贷:借款人填写申请表并提供要件材料→确定提前还贷金额和提前还贷日期→承办银行审批→中心审批→偿还部分贷款本金→提前还款申请表送至公积金中心留档。


  办理时限:

  符合条件、资料齐全不超过5个工作日。

  需要提交的资料:

  1、借款人填写《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章;(原件)

  2、借款人有效身份证件;(原件)


(三)个人住房公积金贷款可贷额度

  个人住房公积金贷款可贷额度的计算,要根据住房公积金账户余额、最高贷款额度和贷款比例三个条件来确定,根据三个条件分别算出的最小值就是借款人可贷额度。

  1、按照住房公积金账户余额计算的可贷额度

  计算公式为:

  公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至法定退休月×4

  2、按照最高贷款额度计算的可贷额度

  一人申请住房公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请个人住房公积金贷款的,最高贷款额度为80万元。

  3、按照贷款比例计算的可贷额度

  对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%;

  对购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。


(四)广州市个人住房公积金贷款的最长期限

  1、一手楼贷款期限最长不超过30年。

  2、二手楼贷款期限最长不超过20年。

  3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。


(五)公积金贷款的还款方式

  目前个人住房公积金贷款的还款方式有:

  (1)等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。

  (2)等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。

  借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。


(六)承办商业银行

  目前可以办理我市个人住房公积金贷款业务的银行有:建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、民生银行、华夏银行、广州银行、广州农村商业银行、中信银行、光大银行、平安银行、上海浦东发展银行、招商银行、兴业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行(排名不分先后)。

  申请人可到上述银行在广州市的分(支)行(业务网点)办理和咨询个人住房公积金贷款业务。


买房定金应该交多少?还能退吗?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 72 次浏览 • 2019-11-01 22:29 • 来自相关话题

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?一、交纳多少定金?  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不 ...查看全部

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?



一、交纳多少定金?

  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不能超过主合同中总额的百分之二十。显然是限制给付数额过大的定金 。




二、定金、订金要分清

  买卖双方签订的认购书(或意向书)并不是房屋买卖契约。如果认购书中有定金条款,则购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。


  但如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的效应。


房子投资回报率怎么算? 知道投资房产你赚了多少钱吗?

房产增值 房产投资 睡后收入 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 1 个评论 • 116 次浏览 • 2019-11-15 12:50 • 来自相关话题

房产投资的话题肯定是老百姓避不开的话题,投资房产总是希望能转到钱。这里就牵扯到一个房子投资回报率的问题。你能清楚的知道自己赚了多少钱吗?


 住宅投资的升值因素

 

  首先,住宅的价值构成由地产和房产两部分组成,包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值,地点选择对住宅投资的成败至关重要,有言不怕好的地段买到坏房子,就怕在不好的地段买房子,所以,应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置,包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置,意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响,如拥有令人心旷神怡的大面积绿地,靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地,如垃圾场或污染源附近,治安不良等,则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件,是决定地段好坏的最活跃因素,交通状况的改善可改变不佳的地段,房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别,文化层次高的社区,住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户,带旺区域内房产的升值,如使馆区居住的外国人较多,使其周围的外销公寓倍受青睐。

 

  其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则,人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向,宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外,规划布局协调户型,设计舒适有效的楼盘,以及顺应时代潮流,具有超前意识的物业,经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅,迎台了人们生活方式和消费品位的变化,是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量,物业管理,开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品,建造质量至关重要,同地段类似的两项物业,质量的优与劣,其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低,优秀物管公司的信誉和服务水平,将提升物业的档次,物业的增值保值也取决于此,实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

 

  住宅投资回报率:计算与分析

 

  第一部分 投资回报率简介

 

  投资回报率就是在一定时期里,投资所获得的现金收入所占投入现金的比例,通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。

 

  投资回报率=净现金收入÷投入资金%

 

  投资回报率分为两种,一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

 

  下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析,本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法,只起示范作用。

 

  在北京二环附近,一栋三居室,八十平方米的,五年新的高层住宅,中等装修,买入价格70万人民币,租金每月2200人民币,每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ,请计算投资回报率:

 

  我们分为以下三种情况:

 

  第一种,买主一次付清,没有按揭的现金投资回报率

 

  第二种,买主一次付清,没有按揭的增值投资回报率

 

  第三种,买主支付30%首期,有按揭情况下的两种投资回报率

 

  我们先来计算第一种:

 

  买主一次性付清70万人民币,没有按揭

 

  租金总收入=2200×12=26400人民币

 

  净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)

 

  所以,投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%

 

  但是,我们要考虑金钱的时间因素的话,即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ,假设目前银行的利息是5%,我们按简单利息计算则70万存入银行,每年利息大约是700000×5%=35000人民币

 

  存入银行的投资回报率=35000÷700000=5%

 

  所以,在这种情况下,仅仅从现金投资回报率上讲,用70万买一个房子出租,还不如把70万存入银行的投资回报率高,每年少收入近10000人民币(35000-25080) 。也就是说,仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。


房产投资回报率怎么算?房产投资回报率算法!

房产投资 投资配置 房产增值 投资理财 财商思维 不动产 投资回报 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 106 次浏览 • 2019-11-15 12:30 • 来自相关话题

房产投资回报率算法

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式:


1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

衡量房产投资回报价值的方法有多种,为方便理解,这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法,一种是租金回报率,另一种是投资回报率方法,这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。


利率和投资回报率的区别

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率,通常用百分比表示,按年计算则称为年利率。其计算公式是:

利息率=利息量/本金 利息率的高低,决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素,主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期,降低利息率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利息率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。


现时住房消费规划

投资理财 睡后收入 投资回报 房产投资 房产增值 不动产 不哭的鱼 发表了文章 • 0 个评论 • 106 次浏览 • 2019-11-15 12:24 • 来自相关话题

在消费规划中,住房消费往往是占据我们支出的大部分,因此,住房消费规划显得较为重要。在进行住房消费规划时,要先分析自己的住房需求,如果适合租房子则可以租房;如果适合购房,则要进行购房计划,结合自己的具体情况,比如对房子空间的需求、对环境的需求、自己的收入、自己工作的地理位置等等,考虑自己能承受的总价、首付款、贷款,以及房子的区位、类别、户型、面积、用途等因素,去寻找合适的房子。当然,如果是投资需求,要考虑的问题会有所不同。

通常来讲,在住房消费规划时要注意以下几点:

一是地段。地产界盛传一句名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”地段的好坏决定该楼盘的价值,而交通是否便利,也成为衡量地段的一个重要因素。因此,在大多数地方尤其是自己长期居住工作的地方,买房子时一定要考虑上下班是否方便,是否具备良好的教育、医疗以及休闲购物等条件。


二是买合适的不买大的,选择户型面积要合理,不要盲目求大。

三是关注性价比高的房子。性价比高的房子应该具备六大特性,即实用性,安全性,灵活性,可变性,经济性等。实用性是指房子要实用,布局合理,每个房间要方正。房子要具有防火、防盗、防震和防御自然灾害的能力,国家规定建筑抗震指数最少要在八级。此外,房子还应具有经济性,即面积要紧凑,实用率要高。当然,外观也要美观大方。

现在人们购房越来越注重当地生态环境,构造是否健康环保成了现代人选择区域的一个要素。购房要选择良好的朝向,一般为南向,南偏东或者南偏西都可以。住宅要有良好的自然通风,厨房、卫生间应有直接对外的采光、通风窗,无通风窗的卫生间也应安排进风和排风管道。

此外,在购房过程中借助比较大的房产中介的专业服务,会节省很多精力,是比较好的选择。

从财务方面上来说,需要注意的问题是,房屋月供款占税前月收入的比例一般不应超过百分之25%~30%。房屋月供款加上其他长期贷款的月供总额在税前月收入的比率一般应控制在百分之33~38%之间。


10种钱生钱的方法

房产增值 基金股票 攒钱买房 财商思维 投资理财 万能的大明 发表了文章 • 0 个评论 • 146 次浏览 • 2019-11-07 23:44 • 来自相关话题

所有投资产品,大家最关心的当然是收益率及安全性。我们先来说说今年的理财安全指标是多少。如果按2016年最后一期的国债收益率来说的话,大约是4.2%左右。也就是说,2016年,所有利息收益在4.2%以下的理财产品都可以放心购买,属于安全系数很高的产品。

所以在这教大家一个简单粗暴的方法,我们可以每年拿最新的五年期国债利率来当安全收益率的边界线。因为截止目前为止,国债的风险系数非常非常的低,所以比它还低的理财产品利息,几乎就是无几险的产品。

但是目前中国货币的真实贬值率是高于4.2%的,所以我建议大家今年的理财目标收益一定要设定在4.2%以上,否则存下来的钱会被慢慢腐蚀。可是有些读者看到这里就会开始纳闷了,因为要找到高于4.2%利息又无风险的产品很难。

国债与银行理财产品是很安全,可是很明显,收益都在4.2%以下。一般普通人想能跑赢通货膨胀肯定是不实现,也就是因为这样,真是我们我们要学理财的原因。否则随便一个百姓买个国债或银行理财就实现了保值,那这世界也太过简单了。

跑赢通货膨胀有很多方法,最有效的当然是增加开源,而增加开源最有效的方法是投资自己。比如用知识武装自己,从而猎取到更多猎物。其次,我们要把赚来的钱让它自己再次发芽生长,目标不用太高,能保住本金,同时利息又跑赢跑赢通货膨胀就行。

那么接下来就进入主题。介绍十种投资方案,非常适合普通百姓及中产阶级。


一:银行票据

银行票据,是一款百姓忽略的理财产品,如果不是经常关注投资理财的朋友,估计很少听到这个名词。那么什么是票据呢?

通俗来说,票据就是银行或者公司欠你钱的时候,给你写一张承诺书,上面明确归定在约定的时间内,无条件还你钱。

1、购买途径

那么对于我们普通小老百姓的话,如何通过银行票据理财呢?这几年很多互联网理财平台都成了票据第三方托管平台。所以我们小老百姓就可以通过网络理财平台来购买,也就是大伙都出点钱借给企业,从中赚取差价。

2、收益率

一般情况下,银行票据的风险性与银行理财差不多,但收益却比银行理财产品高。但是从2016年下半年开始,银行票据出现下降趋势,而2016年底银行理财产品收益出现上升趋势,一直到今天还在上涨。所以此消彼长,目前的话,银行票据的收益率反而没有银行理财产品高。

所以目前来看,票据不是最划算的理财产品,但可以当成一种备选与长期观察的产品。因为我前面说过,所有理财产品的收益与风险都会随时变化。以前非常适合的不代表今天就适合。而反过来,截止到今天,银行理财产品收益却维持在3.5-6.5%之间了。这个收益比去年高了很多。


二、债券

相比股票,债券的知名度要小很多,连基金的知名度都不如。那么什么是债券呢?

简单来说,政府、金融机构、企业、甚至国家,为了借钱也就是融资,就会发行自己的债券。债券直接向广大投资者发行,同时承诺按一定利率支付利息,并约定一定的条件返还本金。这就是债券的本质。


1、债券的分类

债券可简单分为凭证式国债、企业债、公司债、可转债。前面说过可当安全线标准的国债产品就是其中的凭证式国债。收益率高于银行定期存款,安全性也非常高。


2、购买途径

凭证式国债可在银行柜台购买,最低100元起,期限一般是3年或5年,我们新闻上经常看到大妈去抢国债就是指这种。可提前取出,但会扣除一点费用。


而企业债、公司债和可转债,这些用自己的股票帐户来交易。打开股票软件后,在菜单栏里面选择 债券,然后选中你想购买的债券就可以了。


3、收益率

凭证式国债收益率高于银行定期存款。而公司债收益率以前非常高,当时大约在16-25%之间。后来证监会实行了分级制度后,普通百姓就没这好渠道了。也就是说现在这种高收益高风险的门槛提升到几百万起步了。


对于我们普通小买家,只能买一些低风险的公司债,但收益很低了。但我们可以买企业债与可转债,收益还是高于前面的凭证式国债的。购买方法前面说了,自己的股票账户。



三、基金

基金,很多人都听说过,但大部分人很少接触。知名度介于股票与债券之间。基金的种类繁多,可分为开放型基金和封闭型基金。简单来说有股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、分级基金、指数基金、QDII基金。

1、购买途径

银行、基金公司、网上第三方基金代销渠道,股票帐户。

时间原因,我暂时没有办法展开详细介绍所有基金。简单来说,股票基金收益很高,但也是风险比较高,但只是对短线持有者来说风险高,如果长期持有不仅收益高,还低风险。而指数基金就是我以前写过的ETF。那QDII基金就是投资海外市场的基金。上次有个在外国工作的中国读者,叫我介绍一些在中国投资外国产品,这里的QDII就是其中一种了。

2、收益率

又要拿理财产品来当对比了,除了货币市场基金,其它基金长期持有后的收益都超过银行理财产品。

四、银行理财产品

终于讲到银行理财产品了,国民产品。老少皆知。除了五大行--中农工交建较低,其它全国性的12家股份制商业银行利息都比较高。目前收益率在4. X%左右。适合老年人或者无任何理财知识的用户。

五、国债逆回购

以前有篇专门的文章介绍国债逆回购,很多读者看了之后非常感兴趣,其实严格来讲,国债逆回购不适合长期做为理财产品来投资。只适合股票资金闲置的时候投资,因为它除了每季度末及春节前收益高之外,平时的收益率其实与货币基金差不多的。

但不管怎么讲,它还是好过银行定期的。这也是我无论在什么理财文章都不厌其烦的重复不要把钱存在银行的原因,因为太多产品是无风险又高于银行定期利息的。

六、打新

这个要看人品了,收益率在10-50%之间。如果你现在沪深各有十几万股票的话,坚持全年参与打新申购。正确来讲,收益率是超过10%的。当然,有可能连续两年不中,也有可能一年中两次。平均来说,年10%以上是正常概率。

唯一的风险就是你持有的股票的下跌。

七、P2P

这个是我去年赚的最多的产品。据说春节过后利息下降的厉害(因为我一个月没有关注了)。不过利息下降对于我来说没有收到影响,因为我当初都是买的中期,所以锁定了当时相对的较高利息。

目前超过12%的产品一定要警惕。大家最好在前20名的平吧里面挑选平台。


八、信托

这个非常适合中产阶级,因为投资门槛是一百万起,目前收益在7%左右。当然,你们也可以几个人凑一百万一起买,不过这种集资购买信托的行为有风险,因为信托公司最终只会和其中一个人签约,实际的购买合同上只有一个人的签名。而其它众筹人在法律上并不是认可的信托计划受益人,所以一旦购买人跑路,其它人的权利无保障。

信托购买一般有3种途径:银行、信托公司或第三方公司。


九、黄金

记住,黄金只能当做投机倒把行为,黄金并不保值,也不适用于避险。这是世人最大的两个误区。拉出来讲就是为了说明这一点。遇到低点投机一把就行。购买方法也很多

十、房产

这个收益真的没法讲了,要是能成功出手的,肯定都是赚30%以上的了。关于房产方面的文章我一直想好好写一篇,可是不知道从哪方面入手,因为房产我了解的还算蛮多的,这么多年来,倒腾过好几次房子,也跟百来位中介交过手。所以做为最后一节,顺便问下大家,有没有人有兴趣听房产相关的文章,如果有,最想听哪一方面?可以在这留言,我挑大家最感兴趣的点来写一篇文章

小结:

时间来不及了,眼看马上要0点了,后面那几个产品真的是赶着写出来的,明显时间不够,因为明天我还想发新文章,所以这文章只能在0点前发出去了,估计很多错别字。

先这样吧,反正大致也介绍完了。这篇文章其实是十足的干货,时间原因没有写全写详细,以后慢慢会展开。大家好好了解一下晚上的这些产品。


用钱生钱的方式有哪些?

房产增值 基金股票 财商思维 投资理财 万能的大明 发表了文章 • 0 个评论 • 108 次浏览 • 2019-11-07 23:41 • 来自相关话题

用钱生钱的方式有哪些?其实有很多,但是我将它们分为三类:

第一、就是无风险的投资,比如定存;

第二、就是有风险的投资,比如商铺;

第三,就是高风险的投资,比如股票;

而三种钱生钱的方式对应着三种不同的结果:

1)跑不赢通货膨胀率,贬值;

2)接近通货膨胀率,保值;

3)远远超过通货膨胀率,升值;

首先,说下第一种钱生钱的方式:定存!

目前来看国有银行的定存还是不错的,3年期的大额存款可以达到4.18%左右,而3年期的基准利率就相对较差一点,仅有2.75%左右;

而两年期的大额存款也分别为3.09%、3.11%、3.19%;

一年期的大额存款为2.21%、2.22%、2.28%;

半年期的大额存款为1.92%、1.93%、1.97%;

大额存款的标准为20万元起,上浮47%;50万元起上浮48%;以及100万元起,上浮52%;

20191107233500.png

根据2017年的中国通货膨胀率来看,目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准,以银行定存为4%左右为例来计算,每年还要面临一个(7.5%-4%=3.5%)的贬值率!

那么5年后,你的100万可能只有目前83万的购买力;

10年后,你的100万可能只有目前70万元的购买力;

20年后,你的100万可能只有目前49万元的购买力;

30年后,你的100万可能只有目前34万元的购买力;

50年后,你的100万可能只有目前16.8万元的购买力;

我们可以看到,这样的大额存款虽然非常稳定,安全,但是利息相对较低,与通货膨胀率相比,其实还有一定的差距。长期的用这种钱生钱的方式理财,其实就是贬值的速度相对较慢一些,但是无法达到保值和升值的目的。

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其次,说下第二种钱生钱的方式:买商铺!

目前来看,商铺的投资还是要看一个租金回报率,因为商铺自身升值的价值很低,增值税很高,因此,租金回报率和地段才是考量一个商铺优质与否的重要指标。

而商铺其实分为三个等级:

1)现在普遍的商铺都是在5%以下的租金回报率,我们称之为不合格商铺;

2)高于7%以上的租金回报率商铺,为合格的铺子,但是投资的门槛非常高,少则几百万,多则上千万,主要集中在一线,新一线和强二线这样的大城市之中;

3)租金回报率在10%-15%左右的商铺,这些商铺基本都是内定的,只会作为抵债或者赠送的方式,给予许多公司老总和关系户,很少在市面上流出。基本都是直租不卖的;

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我自己有两套商铺,都是前几年趁着股票牛市大赚买的,也因为我周围的有钱小伙伴都有商铺投资,所以我也加入了其中!

后来我发现,现在在电商的冲击下,商铺确实不像以前那样能一铺养三代了,但是一铺养一代还是没有问题的!但是目前合格商铺的投资门槛比较高,所以我给出的建议是:

  • 尽量买一二线城市的黄金地段商铺,虽然价格高,但是能保证租售比和发展前景!

  • 尽量买一楼沿街的商铺,并且还能做重餐饮的,因为现在电商唯一不能取代的就是消费体验类!

  • 买商铺尽量不要买商城类的,如果一定要买,请买有大品牌支撑的!因为商城里的商铺基本都靠着品牌力量和宣传吸引人流,如果碰上了普通开发商和没有雄厚实力的,基本都会变为鬼城!

  • 不要买包租形式或者租金分成形式的商铺,里面猫腻太多!

  • 尽量买靠自己近的,因为商铺的杂事比较多,远的话来来回回很不方便!

  • 尽量买新铺子别买老铺子,老铺子发展前景已经定型,但是价格却很高,回报率相抵较低!

  • 没有7%个点年回报率的商铺不考虑,不能以每月租金抵扣每月贷款的商铺不考虑,连这两点都做不到,还想指望以后有什么发展空间?

也就说,当你能够买到一套合格商铺(7%以上租金回报率)的时候,其实就是一种钱生钱的良好投资模式了。因为7%以上的回报率其实可以大幅度的接近通胀,再加上未来商铺少许的升值收益,还有租金的递增收益等,其实未来可以达到一个保值的目的。

最后,说一下第三种钱生钱的方式:股票!

参考美国1801-2014年的投资发展周期来看:

1、美金贬值了95%。

2、黄金增值了3倍。

3、短期债券增值了375倍。

4、长期债券增值了1600倍。

5、实际GDP增长了1800倍。

6、名义GDP增涨了3万3千倍。

7、股票,股票,股票,增长了103万倍!

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没错,103万倍,第二的才3万,多出100万!最高收益的是股票,然后是长期债券,短期债券,黄金,现金。

也就是说,大家能触达的大类资产投资里,唯有股市和房子能跑赢,印钞机。富人们所利用的钱生钱的顶级投资项目其实就是股票+房产。而其中股票无疑是最好的钱生钱方法之一。

其实,国内的大类资产收益率跟美国的这个惊人的相似!我们可以看到2003-2018年的十五年里,股票的机会和涨幅不亚于房地产,只要了解周期和学会价值投资,其实它的收益曲线是非常高的,甚至复利效果极佳。

所以,想要真正的利用钱生钱的道理去达到升值的目的,那只有尝试有风险的投资,而对于我们普通群众来说,能够接触到最好的投资其实就是股票。

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我的观点和总结

综合来看,我们可以发现钱生钱的方式其实有很多种,但是无非都是参与了理财、金融和地产!

而根据不同的投资类型,不同的风险,其实对于的结果也是完全不同的。

高风险往往伴随着高收益,低风险往往伴随着低收益。

但是对于年轻人来说,我认为还是要尝试下高风险的投资,毕竟只有高风险高收益,才能够给你带来升值的效果。而低风险低收益的钱生钱策略,更适合中老年人!

其实,归根到底,生钱钱的宗旨就是:“涨100万比赚100万容易,而赚100万比存100万容易”!懂得理财和投资,人生将会完全不同。

购买二手房看房全攻略

房产增值 二手房 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 122 次浏览 • 2019-11-01 23:49 • 来自相关话题

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确 ...查看全部

 对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前大都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。融360小编整理出在购买二手房时需要掌握的小技巧:



  1、不看白天看晚上
  入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。


  2、不看晴天看雨天
  下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。


  3、不看建材看格局
  购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。


  4、不看墙面看墙角
  查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。


  5、 不看装潢看做工
  好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。


  6、不看窗帘看窗外
  应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。


  7、不开冷水开热水
  如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。


  8、不看电梯看楼梯
  新建商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。


  9、不看地上看天上
  看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。


  10、不问屋主问警卫
  可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

春夏秋冬去看房,最该注意哪些方面?

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 124 次浏览 • 2019-11-01 23:48 • 来自相关话题

看房有四季之分,不仅仅是时间概念,更是在春夏秋冬的变化中,从不同角度看出房子的好坏。


  一、春天:环境景观

  春季万物复苏,能看出小区绿化如何,景观可一览无遗。另外值得注意的是,初春时节,温差变化频繁,可观察墙体情况如何,是否结霜结冰,是否平滑正常。



  二、夏天:排水最重要

  夏天要注意小区的排水系统如何,如车库的出入口是否有排水道和集水坑。小区内是否有防涝系统,物业对下水管道是否定期进行疏通维护。



  三、秋天:通风

  测试通风时,融360建议在一套房子内选择自然风最小的房间,然后打开窗户,拿一张纸,看是否飘动。



  四、冬天:看采光

  北半球的冬天光照较少,冬季看房可关注采光,观察有无障碍物遮挡,以及光照时间是否足够。


什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 23:43 • 来自相关话题

容积率  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。  容积 ...查看全部

容积率

  建筑容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。



  容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

  一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。我国普通住房标准要求住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。


 

    建筑密度


  建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

  建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。



  绿化率


  绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。



  绿地率=绿地面积/土地面积

  绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。


楼间距有多重要?采光通风都靠它

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2019-11-01 23:40 • 来自相关话题

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准 ...查看全部

        楼间距是衡量一个小区居住舒适度的重要标准,主要表现在四个方面:采光、通风、隐私、防噪、安全,而其中采光效用尤为突出。


  采光
  南向的房子采光好,但是如果楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。住在一层的住户应该都有这样的体会——自己房屋的日照时间大大低于高层的住户。尤其是到了冬天,大白天的有时候也要开灯才能工作,这往往就是楼间距过近造成的。



  通风
  一个房子的居住是否健康、舒适,除了应该有足够的日照时间之外,良好的通风性能也是一个重要的指标。而楼间距过近的话,前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡,使后楼业主的通风需要受到影响。



  隐私
  隐私保护是当下比较受到重视的一个问题,而楼间距过近肯定是对隐私保护不利的。试想一下,你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚,这样的房子住得舒服吗?当然你可以把窗帘拉上,但正常采光又会受到影响,是不是很麻烦?



  噪音
  由于楼间距过近,在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内,到了晚上,对面楼的电视声、门铃声、麻将声甚至吵架声你想不听也不行。怎么解决?关上窗户吗?通风问题怎么办?




  安全
  消防是一个大问题。有一些小区(尤其是老旧小区),楼间距本来就很小,再加上道旁停满了业主的机动车,到了发生火灾时消防车根本就开不进来,只好看着火势蔓延,所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。

实地考察社区配套五方面

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 116 次浏览 • 2019-11-01 23:35 • 来自相关话题

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不 ...查看全部

  今天越来越多的购房者知道了选房看社区分布、周边配套的重要性,那么具体哪些配套设施是我们绝对不能忽略的对居住满意度产生巨大影响的因素呢?融360小编为你一条条详细说来: 

 
  
  1、居住密度及私密性
  住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。



  2、公共建筑
  居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。


  
  3、小区绿化
  居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。



  
  4、小区布局
  在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。



  
  5、小区内交通
  居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。
  
  目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。
  人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。



  小编提醒:在考虑以上五大方面是时,我们应做加法,多想一点,更仔细一点。而在选择主要参考点时,要做减法,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。

看房三要素:交通、教育、配套最主要!

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 126 次浏览 • 2019-11-01 23:30 • 来自相关话题

 凡事预则立,不预则废,更何况买房这样的大事。对于很多人来说,买房是一项很大的投资,会花费人生中的很大一部分积蓄,也正因此很多人在选房面前踌躇了,怎样才能找到最适合自己的房子,今天融360小编就来为你搜罗、整理一下:




  方面之一:交通

  如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源,同时又公布了一个极具诱惑力的价格,想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。不过目前不容忽视的现状是,无论从东部到达西部,还是从西部到东部,无论是快速路还是其他道路,高峰期堵塞严重,等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。

  置业建议:年轻购房者在选房时尽量方便双方上班,如果不能兼顾,至少在其中一方的上班地点附近买房。另外,选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走,这样即使居住地到上班地的距离远,实际花费的时间也会缩短。


  方面之二:教育

  对此类因素考虑不周的购房者基本是初次置业的年轻人,因为再置业的家庭本身已经具备了建立在经济实力基础之上的选择权,以及更丰富的家庭生活经验。有的年轻人并非没有想到孩子日后的教育问题,但因为自身财力实在有限,已经顾不得考虑七八年之后这么久远的事情,只能在一个狭小的购房圈中做出选择。

  置业建议:看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多,教育资源如何丰富,购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立。当然,也可以考虑市区学区周边的二手房。


  方面之三:配套

  很多小区楼盘像是美轮美奂的艺术品,但急需一瓶酱油时都需驾车半小时才能买到,亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。

  置业建议:对于刚需客来说,买房投资的不仅是不动产,更是未来很长一段时间的生活。开发商打造住宅不只是提供了人们“安身立命”的居所,更应费尽心思营造精益求精的生活配套。近年来,集住宅、商业等为一体的城市综合体建筑越来越多,这些问题相对得到了缓解;另外,随着项目体量的增加,许多项目在建设之初便已经是一个完整的造城运动,因此,考察整个社区的规划非常重要。


购房图纸学问大,买房要会看楼书

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 111 次浏览 • 2019-11-01 23:24 • 来自相关话题

相比大众媒体上的房地产广告,楼书的内容更为详实和丰富,除了楼盘名称、位置等基本信息说明,产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购买者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。拿到楼书,还未去楼盘实地考察前,购房者可以通过“四看”手中的楼书,对楼盘进行初步“筛选”。



  第一、看图画
  购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房者应有大到小进行阅读。首先应研究小区总体的规划平面图,确定小区的环境布局、绿化率、楼间距、采光、小区内外道路交通情况等是否合理。其次看整幢楼的平面图。最后看自己拟选购的单元平面图。


  第二、看方向 
  看楼书时首先要明确“上北下南,左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产商对其唯恐宣传不及。


  第三、看文字
  销售单上标注的价格一定要搞清楚,起价、均价、开盘价、清盘价等各不相同。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签合同之前一定要落实清楚。


  第四、看户型
  目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的重要因素,购房者在选择新居时要注意。


新手买房课堂:教您如何从沙盘中看出门道

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 103 次浏览 • 2019-11-01 23:14 • 来自相关话题

 初次购房的人经常会被售楼处精致、华丽的沙盘模型所吸引,但是所谓“外行看热闹,内行看门道”,单纯地看对购房者来说并没有多少实际意义,如果能够看明白沙盘中提供给我们的信息,将对购房决策有莫大帮助。下面,融360将告诉您如何从沙盘中看出“门道”。


  一看模型比例
  了解了模型的比例,就可以大致算出楼盘及小区配套设施的实际尺寸。购房者可以据此推算出楼间距,而楼间距也是衡量楼盘价值的一个重要的判断标准。一般来说,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。


  二看小区规划
  沙盘所呈现出的效果是现实中小区按照一定比例缩小的,通过沙盘可以看出小区建筑物的密度如何、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等。这些与购房者今后的生活密切相关,不可忽视。


  三看开盘区域及楼栋朝向
  大多楼盘都是分期开发的,购房者可以通过沙盘了解自己想买的房子的朝向和房子周边的情况,比如是否临街、所在楼栋与小区大门口的距离远近等。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  四看小区车辆停放
  通过沙盘可以看出小区内是人车分流还是人车混流,这也是影响业主生活质量的重要因素。一般来说人车分流的小区更加安静有序,安全系数也比较高。

  最后,融360想提醒广大的购房者,开发商一般会在沙盘上注明“模型”或者“效果图”的字样,表明沙盘效果仅供参考,不排除开发商在后期的开发中对一些规划进行更改的可能,所以购房者不能完全将其当真。


分分钟教你如何看楼房沙盘

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 98 次浏览 • 2019-11-01 23:13 • 来自相关话题

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多 ...查看全部

 许多人在买房之前都会到售楼处看看,售楼小姐会通过沙盘介绍楼房和小区的整体规划。可以看到各售楼处的沙盘都做的很是精美,售楼处也会强调建好后的实景和沙盘会是一样的。真的是这样的吗?融360小编提醒您,沙盘和建好后的实景是不可能完全一样的。看沙盘是要多问、多看,要抓住要点。




一看:楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。



二看:沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。



三看:绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


四看:小区整体规划

  沙盘是小区的缩影。在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


五看:开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


六看:楼间距

  90%的沙盘是放大楼体间距的!据专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


沙盘查看有技巧,老王媳妇为你支妙招

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 95 次浏览 • 2019-11-01 23:10 • 来自相关话题

 购房者到售楼处查看楼盘时,售楼处都会拿沙盘来为你讲解。售楼处的沙盘都做的甚是精美,但是初次买房的人们却看的雨里雾里,下面融360小编就来给你说一说沙盘的查看技巧希望对你有所帮助。



  一、看沙盘了解策划师风格

  在我国,开发商在沙盘上倾注了大量心血,提前展现楼盘魅力。购房者的类型不同,对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为浪漫生活型、知识生活型以及介于这两者之间的实用生活型来设计沙盘。所以看房前先给自己做一个定位,在看房时对于策划师的风格就有了判断标准。沙盘模型可以直观地看到房屋的朝向、在小区的位置、是否临街等。


  二、看样板间了解设计师水平

  怎样通过样板间看设计师的水平呢?看洗手间,洗手间区域虽小但功能要求复杂,是设计师的水平所在。没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼。


  三、看楼层平面图判断养房费用

  看楼层平面图,除了关心户型、朝向、楼层、采光外,还需要重视几户合用一部电梯等细节问题,因为不到10年电梯就面临大修或更换,如果购房前不算清账,电梯一出毛病邻里纠纷就会出现,这是谁也无法回避的问题。


看房有讲究:从沙盘看出的十大住房要点

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 64 次浏览 • 2019-11-01 23:07 • 来自相关话题

 许多购房者在看房时,只是走马观花,看不出什么名堂。可小编告诉您,仅从一个沙盘上我们就能得到很多关于住房的信息。沙盘相比楼书,具有形象直观、立体感强的特点,它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是,由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现,而从前期规划到中期施工到后期交付,中间有很多不可预测的变更因素;加上沙盘制作费用比较昂贵,因此开发商很少会变更沙盘模型,这使得有些沙盘的可信度大打折扣。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”,就必不可少了!看沙盘的时候要抓住10个要点:



  一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。


  二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。


  三看小区整体规划

  沙盘是小区的缩影,在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。


  四看开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。


  五看楼间距

  有调查数据显示,23%的人认为楼间距窄会影响视野,37%认为会影响采光和通风,33%认为影响私密性,7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。


  六看绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。


  七看小区内交通

  小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。


  八看公共设施具体位置

  为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。


  九看小区内不明确建筑物

  沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。


  十看周边

  相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!


  学会看楼书,能绕出楼书的文字游戏;学会看沙盘,能跳出沙盘的华丽外观。楼书或沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息,也是开发商不惜重金去包装楼盘的第一环节,只有楼书或沙盘中充分地了解和落实每一细节之后再作出购房抉择,才不至于被开发商轻易地蒙混过关。


沙盘也玩PS,揭秘楼市沙盘制作的9个潜规则

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 66 次浏览 • 2019-11-01 22:57 • 来自相关话题

         购房者想要购买一个待建或在建楼盘,最直观的方式就是观看楼市的沙盘,但是很多人都会发现真正楼房建成时,却和沙盘上的千差万别。沙盘,其实就是小区楼盘模型。每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘,包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。



  每一个楼盘的沙盘一眼看去都是美轮美奂的,但是实际交工后到底能有几分真或许只有开发商知道。楼盘的沙盘制作中有很多的潜规则,今天小编就给大家一一指出,撕去重度ps楼盘的层层伪装,还你一个真实的楼盘信息。



沙盘上,恩,我是那样的!

实际上,呃,我是这样的。。。


一、调低楼高、调大楼间距

  “调低楼高、调大楼间距“是制作沙盘的不成文潜规则,业内从业人士称”刚开始做这行时,他还会按照实际比例操作,可每次上交都会被退回重做,改的主要是这两个问题,现在不用开发商说,我们也会自动调整放宽楼间距了。”将楼高调低,将楼间距调大,会给人一种视野开阔的感觉。



二:放宽小区道路,增加绿化率。

  小区的道路一般会比实际图纸放宽2厘米,因为我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”


三、窗户放宽,缩短走廊长度。

  户型的沙盘,也有潜规则,在做户型沙盘时,一般来说,都会把窗户比例放宽;甚至有些有些户型差的,还会缩短走廊长度,放宽进深;而一些南北通透的套型,实际上窗外是北侧房屋的通道,却不会做出来,甚至还要弄点绿化上去。这样做会显得房屋宽敞明亮,采光效果较好。


四、外立面点缀,色彩差衬托气质。

  有时如果房屋的外立面色彩看起来不是很好看,就会用一些点缀的方式,让丑小鸭变白天鹅,比如土黄色的外立面,会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。而在水系的外立面里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。


五、忽略垃圾房,高压电线等不利因素。

  按照规定来说,沙盘是必须严格按照实际图纸制作的。但是有些会让客户观感变差的设备设施,就算图纸上有也会主动忽视。比如垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等是肯定不会出现在沙盘上的。


六、不确定的规划,尽显完美

  一些楼盘中还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。所以说沙盘上的规划是最为理想的假设状态,而这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。


七、与周边建筑间暧昧的距离

  配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。举例来说,如果是一个田园风格的楼盘,那么就会点出西湖、武林门等市中心区域位置,而这些区域安不能离得太远,但也不能太近。一般来说刚好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。


八、学校,医院的视觉一体化。

  如果楼盘周边有学校,医院等设施,那么就必须安放在楼盘最近的距离,马路全部要缩窄,或者干脆做成一条小道,显得楼盘与学校医院其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要看起来像重点学校。医院会做的的特别大气,看起来像是甲级医院,但是真实情况是楼盘的学区根本还没有确定。


九、最终解释权归开发商所有

  沙盘上其实有句非常重要的话,非常小,一般隐藏在沙盘角落,“本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准。”而这句很小的“沙盘仅供参考”,基本是行规,这样一来,除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大,比如该标的楼栋没有,或改变规划后而沙盘未重做等,否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。


北京公积金购房贷款初审复审面签全攻略

房产增值 买房攻略 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 67 次浏览 • 2019-11-01 22:50 • 来自相关话题

 北京公积金自2015年1月1日起,上调公积金贷款额度,最高可至120万元。并且公积金利率较低,融360手把手教你如何办理公积金贷款。



  (一)准备材料

  1、身份证或有效身份证明

  2、户口本首页、本人页及变更页

  3、暂住证或有效居住证明

  4、有效婚姻关系证明

  5、离退休证明

  6、收入证明

  7、购房首付款发票(收据)

  8、购房合同(网签信息表)

  9、契税、公共维修基金凭证(收据)

  10、逾期还款回购协议书

  11、学历(职称)证明、自有产权住房证明、租赁公有住房证明

  融360温馨提示,以上材料需原件及复印件。



  (二)贷款额度

  通常情况下,目前,购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,住房公积金贷款单笔最高额度为120万元;具体贷款额度的确定方法:

  1、计算本人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例;

  2、计算最高可贷款额度:家庭月收入扣除至少1092元的生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

  3、具体的贷款额度金额要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。

  融360温馨提示,贷款额度不再依据个人信用等级上浮。贷款期限:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。



  (三)首付比例

  1、房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。

  2、房屋套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于30%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。

  自2011年2月18日(含)起,借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款(含个人住房组合贷款),首付款比例不得低于60%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的40%。



  (四)贷款利率

  单位:年利率%

现行利率

调整后利率

贷款期限

利率(%)

贷款期限

利率(%)

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.75

4.25

1-5年(含5年)

5-30年(含30年)

3.50

4.00

  


(五)还款方式

  2005年1月1日以后,住房公积金新采用自由还款方式。此前,曾推出过等额本金还款方式和等额本息还额方式。

  自由还款是指借款人申请住房公积金贷款时,公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下,根据自身的经济状况,自由安排每月还款额的还款方式。

  等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

  等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。



  (六)办理流程

  1、办理机构:凡所购房屋地址为城八区以内的,可以到北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请贷款。如果所购房屋是坐落在远郊区县,那么办理住房公积金贷款则需要到所在区县管理部办理。

  2、办理时间:周一至周五9:00至下午5:00(法定节假日除外)

  3、办理时限:依房屋性质不同而有所区别

  4、办理程序:

  (以在贷款中心办理为例)

  目前,申请人通常需要到贷款业务部门办理两次手续。


  第一次到贷款中心:

  1、根据所购房屋性质,准备齐全的材料,特别是各种资料需要多少份的复印件一定按照相应的要求提供。

  2、到方庄芳城园三区18号楼二层的贷款中心后,可先向咨询台工作人员预审资料是否齐全,然后拿号等待办理。

  3、提交相应的资料后,对于需要评估的,会由负责抵押物评估的部门进行抵押物评估,同时交纳部分抵押物评估费用。

  4、工作人员(或代理机构人员)会将下一次面签时所需材料清单交给借款申请人,告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料,等待工作人员电话通知面签时间。


  第二次到贷款中心:

  主要就是办理面签手续。面签手续必须借款申请人本人及相关人员到场。

  1、根据电话通知要求,办理相关手续,如:办理抵押物评估的到抵押物评估机构处领取抵押物评估报告、交纳评估、担保费用、领取发票等。

  2、回到咨询台,领取号码,等待办理面签。

  3、按《住房公积金贷款面签材料清单》向工作人员提交有关资料,由工作人员进行审核录入。

  4、当着工作人员的面在相关的合同文书上签字确认。

  5、完成签字后,工作人员会出具告知单,告知什么时间去哪家银行领取放款后的资料。申请人按照规定的时间到具体银行领取资料即可。(如您已委托代理机构,请以代理机构答复为准)


  注:以上是贷款办理的一般程序,根据您所购房屋性质、选择担保方式的不同具体的程序也会有不同之处,请以公积金中心贷款工作人员的答复或代理机构人员的答复为准。


广州公积金贷款买房全攻略

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 89 次浏览 • 2019-11-01 22:33 • 来自相关话题

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。(一)贷 ...查看全部

 买房使用公积金贷款可省一大笔钱,那么在广州市如何办理呢?融360小编特为你总结了广州市办理公积金贷款的完全攻略,囊括办理时间、贷款额度、还贷事项等全方面知识。




(一)贷款买房办理流程

  办理时限:

  贷款申请资料齐全,审核时限不超过15个工作日(不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间)。



  需要提交的资料:

  1、个人住房公积金借款申请表;(原件)

  2、居民身份证以及户口簿等有效证件;(带原件并留2份复印件)

  3、婚姻情况证明;(带原件并留2份复印件)

  4、购房合同、首期购房发票或收据、定金收据;(带原件并留2份复印件)

  5、收入证明、供楼账户(借款人提供的供楼账号必须是用18位身份证开立的本地银行账号);(带原件并留2份复印件)

  6、《个人名下房产情况证明》及个人信用报告;(原件)

  7、承办银行要求的其它证件、资料。(带原件并留2份复印件)



(二)提前还贷

  借款人可提前归还个人住房公积金贷款。提前还款可采取提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本金的方式。


  提前还贷条件:

  该笔贷款已成功放款且还款时间满一年以上;申请人当前状态下没有逾期;申请人上次提前还款尚未审核完成,不能进行新的申请;申请人提前还款由于还款账户余额不足而造成扣款不成功的,需再次申请。


  办理流程:

  1、一次性归还本息:借款人填写申请表并提供要件材料→承办银行审批→中心审批→偿还贷款本息→提前还款申请表送至公积金中心留档。

  2、提前部分还贷:借款人填写申请表并提供要件材料→确定提前还贷金额和提前还贷日期→承办银行审批→中心审批→偿还部分贷款本金→提前还款申请表送至公积金中心留档。


  办理时限:

  符合条件、资料齐全不超过5个工作日。

  需要提交的资料:

  1、借款人填写《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《广州住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章;(原件)

  2、借款人有效身份证件;(原件)


(三)个人住房公积金贷款可贷额度

  个人住房公积金贷款可贷额度的计算,要根据住房公积金账户余额、最高贷款额度和贷款比例三个条件来确定,根据三个条件分别算出的最小值就是借款人可贷额度。

  1、按照住房公积金账户余额计算的可贷额度

  计算公式为:

  公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至法定退休月×4

  2、按照最高贷款额度计算的可贷额度

  一人申请住房公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请个人住房公积金贷款的,最高贷款额度为80万元。

  3、按照贷款比例计算的可贷额度

  对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%;

  对购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。


(四)广州市个人住房公积金贷款的最长期限

  1、一手楼贷款期限最长不超过30年。

  2、二手楼贷款期限最长不超过20年。

  3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。


(五)公积金贷款的还款方式

  目前个人住房公积金贷款的还款方式有:

  (1)等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。

  (2)等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。

  借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。


(六)承办商业银行

  目前可以办理我市个人住房公积金贷款业务的银行有:建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、民生银行、华夏银行、广州银行、广州农村商业银行、中信银行、光大银行、平安银行、上海浦东发展银行、招商银行、兴业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行(排名不分先后)。

  申请人可到上述银行在广州市的分(支)行(业务网点)办理和咨询个人住房公积金贷款业务。


买房定金应该交多少?还能退吗?

买房攻略 房产增值 老王媳妇 发表了文章 • 0 个评论 • 72 次浏览 • 2019-11-01 22:29 • 来自相关话题

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?一、交纳多少定金?  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不 ...查看全部

一般来说,买房时在正式交易前,开发商或者二手房主会要求买房人先交纳一定金额的定金,那么交多少合适呢?



一、交纳多少定金?

  定金是由当事人约定的,但法律上有对最高限额作出限定,即不能超过主合同中总额的百分之二十。显然是限制给付数额过大的定金 。




二、定金、订金要分清

  买卖双方签订的认购书(或意向书)并不是房屋买卖契约。如果认购书中有定金条款,则购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。


  但如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的效应。


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